德福花園
-
投資價值
九龍灣德福花園是區內規模最大屋苑之一,位於九龍灣地鐵站上蓋,雖然樓齡超過36年以上,但佔有交通便利之勢,又自設大型商場,受投資者歡迎。過去兩年,德福花園升幅超過三成,樓價表現與大市同步。
受惠「起動九龍東」計劃
2011-12年的施政報告計劃把九龍東轉型為第二個核心商業區,而近年政府積極推行「起動九龍東」計劃,鄰近九龍灣港鐵站的「三寶」,包括德福花園、淘大花園及得寶花園亦因此受惠。
2017年,多間中資和港資地產商爭相高價投啟德地皮,其中南豐以逾246億元投得啟德第1F區2號商業地,樓面呎價約12,863元;海航系由2016年11月至2017年3月期間,投得的4幅啟德住宅地,最貴的地皮每呎樓面地價約13,600元,呎價創九龍東新高。分析預料日後樓宇呎價更可高達2萬以上。
由於德福花園鄰近啟德發展區,交通便利,啟德地皮呎價和樓宇呎價將帶動九龍東屋苑呎價上升,升值潛力較佳和樂觀。
沙中線讓居民更便利
沙中線的配合,讓德福居民受惠,仍然存有升值憧憬和空間。
沙中線將連接啟德與灣仔會展和金鐘商業區,大圍至紅磡段預計2019年通車,紅磡至金鐘段將於2021年通車。九龍灣的居民可乘坐至鑽石山轉乘沙中線,車程大幅減少。對於在港島上班的居民較為方便,如鑽石山前往金鐘的車程將由現時的22分鐘,縮減至17分鐘。
九龍灣三寶中升幅最少
2018年1月,在九龍灣三寶之中,德福花園呎價仍屬最低,但是按年升幅最少,只有7.9%,過去一年跑輸其他同區屋苑。越細越貴是近年樓市一種常態,德福花園單位面積較大,入場門檻比淘大花園和得寶花園高,所以呎價較低。
以投資價值而言,相信區內其他屋苑的細單位仍然會受資金有限的準買家歡迎,升幅會較為理想。但以居民環境而言,德福花園較適合一家大小自住。
流動性高
德福花園每月平均10宗成交,成交尚算活躍。由於單位面積較大,入場銀碼較高,承接速度不及同區細單位快。但勝在是大型屋苑、為人熟知、交通便利,深得投資者和用家歡迎,所以套現的流動性佳。
租金回報一般
以現時平均實用呎價計算,租金回報率3厘或更低,屬一般水平。由於德福花園主要供應較大面積單位,租金門檻較其他九龍東屋苑高,故對家庭客有一定吸引力。
未來九龍東將會成會核心商業區,區內工廈租金已不斷上升。若計劃落成後能吸引不少大型企業進駐,商業價值增加,吸引上班族租住九龍灣附近的屋苑。相信會增加德福花園租務需求,但租金升幅速度仍然較其他東九龍屋苑為慢。
間隔實用和景觀多元化
德福花園間隔實用高,易於擺放傢俱,但不設三房單位,如業主有需要可自行將大廳隔多間房間。各座1樓與電梯大堂同層,單位望平台通道,私隱度和景觀欠佳。加上,各座頂層沒有電梯直達,住客必須行樓梯上落一層。因此,一樓與頂層單位較其他層數單位便宜。
景觀方面,OPQRST座部分單位面向觀塘道,雖然較近港鐵站,景觀開揚,但有車聲滋擾。BDJM座部分單位望向偉業街工業區,景觀欠佳。EFGHI座建於屋苑的中央,景觀以內園為主,光線充足,環境清幽。
校網資訊
小學校網屬中階
小學46校網屬中等,只有9間官津小學選擇,略欠地區名校。比較受歡迎的小學包括九龍灣聖若翰天主教小學和天主教柏德學校,這兩間小學派入Band 1中學的比率較高,故不少家長將其放入首三志願。
參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》,46校網甲、乙部獲派首三志願成功率約76%,競爭不算激烈,較容易獲派至心儀小學。
小學46校網 (觀塘區) 浸信宣道會呂明才小學 九龍灣聖若翰天主教小學 迦密梁省德學校 坪石天主教小學 佛教慈敬學校 聖公會九龍灣基樂小學 佐敦谷聖若瑟天主教小學 聖公會聖約翰小學 天主教柏德學校 基督教聖約教會堅樂第二小學 中學校網口碑較佳
中學校網較多知名的中學如藍田聖保祿中學、聖傑靈女子中學、順利天主教中學、聖言中學、觀塘官立中學等。2017/2018學年英文中學的學有715個,每5.7名小六生競爭一個英中學額,競爭情況溫和。不過,該區亦有較多校風欠佳的中學,所以家長在填選校表時要留意。
觀塘區中學校網 觀塘官立中學 基督教聖約教會堅樂中學 觀塘功樂官立中學 寧波公學 佛教何南金中學 寧波第二中學 中華基督教會基智中學 新生命教育協會呂郭碧鳳中學 中華基督教會蒙民偉書院 天主教普照中學 五邑司徒浩中學 順利天主教中學 香港聖公會何明華會督中學 聖言中學 香港道教聯合會青松中學 聖公會基孝中學 香港布廠商會朱石麟中學 聖公會梁季彜中學 高雷中學 聖安當女書院 觀塘瑪利諾書院 聖傑靈女子中學 梁式芝書院 聖若瑟英文中學 瑪利諾中學 藍田聖保祿中學 仁濟醫院羅陳楚思中學 交通資訊
港鐵站
屋苑步行前往九龍灣站只需3至5分鐘,交通便捷。在上班時間,觀塘線較頻繁,乘客較多,九龍灣上車的居民須站立或與其他乘客擠擁,不能享受較舒適的車程。於中環或尖沙咀上班,時間只是30分鐘內,亦算便利。
巴士及小巴站
觀塘道沿線有多個巴士和專線小巴站,逾20多條巴士路線來往港九新界如旺角、尖沙咀、沙田和將軍澳,班次頻繁。
過境巴士
觀塘道設有過境巴士中途站,居民可乘坐過境巴士前往皇崗口岸,班次10 – 20分鐘一班,為中港工作的人士提供快捷選擇。不過,該站是中途站,如遇上繁忙時段,需等侯多班巴士。
消費休閒
休閒設施
屋苑不設會所,設施難與新的私人屋苑相比,只有平台花園和兒童遊樂設施。屋苑鄰近德藝會,住戶可以入會使用設施包括泳池、網球場、羽毛球場、健身中心等等,但會費較為昂貴,大部分居民需要使用附近公眾設施。
社區配套
屋苑附近設有公眾文娛消閒設施供居民使用,例如九龍灣運動場、九龍灣體育館、零碳天地、彩禧路公園等等,綠化公園和社區配套完善,能滿足居民日常的康體活動。日後待東九文化中心落成後,居民有更多消閒和娛樂選擇。
購物商場
屋苑附設德福廣場一期和二期,購物、飲食和娛樂不假外求,以化妝品,時裝,大型電器家具連鎖店和食肆為主。德福廣場露天更設有銀行、社區中心、香港城市大學專上學院和診所等等。如喜愛觀看電影,可前往剛進行全面大翻新的MCL 德福戲院,設有MX4D動感影院,為居民帶來全新的影視體驗。
周末時,一家大小可步行數分鐘到Megobox,設有全港最大溜冰場,家長可陪子女在冰上滑行,有益身心,更可以到宜家傢俬(IKEA)四圍逛逛,享受家庭樂。
街市
買食材方面,欲方便可到超市如Marketplace或Piago,規模中等,貨品選擇多,但價錢偏貴。如果有時間,可步行8至10分鐘到牛頭角街市。規模較大,由蔬果、魚類、家禽到雜貨,全部一應俱全,價錢大眾化,所以人流較多,而街市環境尚算企理乾淨。
食肆
德福廣場食肆數量多,主要以大型連鎖食肆為主,提供中、西、日式等多國美食。環境企理、價錢中等,十分方便居民用膳。以下食肆較受歡迎。
School Food
地址:德福廣場一期1樓F1號舖
牛角日本燒肉專門店
地址:德福廣場二期4樓425號舖
茜廊餐廳
地址:德福廣場一期P8號舖
凶宅資訊
如考慮於德福花園置業又重視凶宅者,請留意歷史凶宅資訊和土地查冊,最好親自了解單位是否凶宅。
風水簡評
錢財、健康和讀書運簡介 錢財運 看房屋財運,主要分外和內兩方面。
例如:財星在離宮即南方,若大廈外的南方空曠或有水等,便主這大廈財旺。至於室內的南方亦是財位,若在這方位放上水種植物,養魚,水柱等,便可催動財星而加強錢財運。健康運 一般而言,所有房屋都有二黑病星,五黃災星,以及二五兩星同宮。
若家人經常生病,又或患上重病者,就要留意這災病位,如有風扇,養魚,暖爐和黃紅色佈置等,請盡快移去,可以改善健康運。讀書運 飛星盤上一四兩星同宮,便是文昌位,利讀書,發名聲。
若安排子女在文昌位讀書做功課,可增強讀書運。2004 – 2023年德福花園各座風水簡評
座數 錢財運 健康運 讀書運 C1, C2; F1, F2; K1, K2; N1, N2; R2; S1, S2; U1, U2座
(七座同一坐向)財星
在兌宮西方二五災病星
在艮宮東北方
及坎宮北方和巽宮東南方文昌位
在離宮南方G1, G2;
I1, I2; L; P1, P2; Q1; T1, T2座
(六座同一坐向)財星
在乾宮西北方五黃災星
在巽宮東南方
及震宮東方文昌位
在離宮南方A1,A2; E1,E2 ;H1, H2; O1,O2 ;
R1座
(五座同一坐向)財星
在坤宮西南方二五災病星
在艮宮東北方
及坎宮北方和巽宮東南方文昌位
在震宮東方
及乾宮西北方B1, B2;D1, D2;J1, J2;M1, M2;
Q2座
(五座同一坐向)財星
在兌宮西方五黃災星
在巽宮東南方
及震宮東方沒有文昌位 溫馨提示:
風水玄學是五行生剋的學說,並非精密科學,只供參考。
椗光堂風水學會謹啟
我們的團隊
本網站邀得椗光堂風水學會多位資深師傅,撰寫屋苑簡介和風水簡評。
綠楊新邨之屋苑簡介由蕭永安師傅撰寫,而風水簡評由仲謀師傅提供及金川師傅覆核。
蕭永安
風水師蕭永安師傅為新一代風水師,精研陽宅風水及八字命理,對物業及金融投資亦頗有心得。
仲謀
風水師,手面相達人對風水命理有濃厚興趣,有幸跟隨明師學習正宗玄空風水。
張予齊(Perry)
風水, 命理師風水命理師:英國格林威治大學學士,精通玄空風水、紫微斗數、八字名理、催吉擇日、姓名學和占卜,專門助人解決風水命理上的疑難。
-