德福花園

投資價值

九龍灣德福花園是區內規模最大屋苑之一，位於九龍灣地鐵站上蓋，雖然樓齡超過36年以上，但佔有交通便利之勢，又自設大型商場，受投資者歡迎。過去兩年，德福花園升幅超過三成，樓價表現與大市同步。

受惠「起動九龍東」計劃

2011-12年的施政報告計劃把九龍東轉型為第二個核心商業區，而近年政府積極推行「起動九龍東」計劃，鄰近九龍灣港鐵站的「三寶」，包括德福花園、淘大花園及得寶花園亦因此受惠。

2017年，多間中資和港資地產商爭相高價投啟德地皮，其中南豐以逾246億元投得啟德第1F區2號商業地，樓面呎價約12,863元；海航系由2016年11月至2017年3月期間，投得的4幅啟德住宅地，最貴的地皮每呎樓面地價約13,600元，呎價創九龍東新高。分析預料日後樓宇呎價更可高達2萬以上。

由於德福花園鄰近啟德發展區，交通便利，啟德地皮呎價和樓宇呎價將帶動九龍東屋苑呎價上升，升值潛力較佳和樂觀。

沙中線讓居民更便利

沙中線的配合，讓德福居民受惠，仍然存有升值憧憬和空間。

沙中線將連接啟德與灣仔會展和金鐘商業區，大圍至紅磡段預計2019年通車，紅磡至金鐘段將於2021年通車。九龍灣的居民可乘坐至鑽石山轉乘沙中線，車程大幅減少。對於在港島上班的居民較為方便，如鑽石山前往金鐘的車程將由現時的22分鐘，縮減至17分鐘。

九龍灣三寶中升幅最少

2018年1月，在九龍灣三寶之中，德福花園呎價仍屬最低，但是按年升幅最少，只有7.9%，過去一年跑輸其他同區屋苑。越細越貴是近年樓市一種常態，德福花園單位面積較大，入場門檻比淘大花園和得寶花園高，所以呎價較低。

以投資價值而言，相信區內其他屋苑的細單位仍然會受資金有限的準買家歡迎，升幅會較為理想。但以居民環境而言，德福花園較適合一家大小自住。

流動性高

德福花園每月平均10宗成交，成交尚算活躍。由於單位面積較大，入場銀碼較高，承接速度不及同區細單位快。但勝在是大型屋苑、為人熟知、交通便利，深得投資者和用家歡迎，所以套現的流動性佳。

租金回報一般

以現時平均實用呎價計算，租金回報率3厘或更低，屬一般水平。由於德福花園主要供應較大面積單位，租金門檻較其他九龍東屋苑高，故對家庭客有一定吸引力。

未來九龍東將會成會核心商業區，區內工廈租金已不斷上升。若計劃落成後能吸引不少大型企業進駐，商業價值增加，吸引上班族租住九龍灣附近的屋苑。相信會增加德福花園租務需求，但租金升幅速度仍然較其他東九龍屋苑為慢。

間隔實用和景觀多元化

德福花園間隔實用高，易於擺放傢俱，但不設三房單位，如業主有需要可自行將大廳隔多間房間。各座1樓與電梯大堂同層，單位望平台通道，私隱度和景觀欠佳。加上，各座頂層沒有電梯直達，住客必須行樓梯上落一層。因此，一樓與頂層單位較其他層數單位便宜。

景觀方面，OPQRST座部分單位面向觀塘道，雖然較近港鐵站，景觀開揚，但有車聲滋擾。BDJM座部分單位望向偉業街工業區，景觀欠佳。EFGHI座建於屋苑的中央，景觀以內園為主，光線充足，環境清幽。

德福花園（圖片：WiNG，CC BY 3.0）

校網資訊

小學校網屬中階

小學46校網屬中等，只有9間官津小學選擇，略欠地區名校。比較受歡迎的小學包括九龍灣聖若翰天主教小學和天主教柏德學校，這兩間小學派入Band 1中學的比率較高，故不少家長將其放入首三志願。

參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》，46校網甲、乙部獲派首三志願成功率約76%，競爭不算激烈，較容易獲派至心儀小學。

中學校網口碑較佳

中學校網較多知名的中學如藍田聖保祿中學、聖傑靈女子中學、順利天主教中學、聖言中學、觀塘官立中學等。2017/2018學年英文中學的學有715個，每5.7名小六生競爭一個英中學額，競爭情況溫和。不過，該區亦有較多校風欠佳的中學，所以家長在填選校表時要留意。

交通資訊

港鐵站

屋苑步行前往九龍灣站只需3至5分鐘，交通便捷。在上班時間，觀塘線較頻繁，乘客較多，九龍灣上車的居民須站立或與其他乘客擠擁，不能享受較舒適的車程。於中環或尖沙咀上班，時間只是30分鐘內，亦算便利。

巴士及小巴站

觀塘道沿線有多個巴士和專線小巴站，逾20多條巴士路線來往港九新界如旺角、尖沙咀、沙田和將軍澳，班次頻繁。

過境巴士

觀塘道設有過境巴士中途站，居民可乘坐過境巴士前往皇崗口岸，班次10 – 20分鐘一班，為中港工作的人士提供快捷選擇。不過，該站是中途站，如遇上繁忙時段，需等侯多班巴士。

消費休閒

休閒設施

屋苑不設會所，設施難與新的私人屋苑相比，只有平台花園和兒童遊樂設施。屋苑鄰近德藝會，住戶可以入會使用設施包括泳池、網球場、羽毛球場、健身中心等等，但會費較為昂貴，大部分居民需要使用附近公眾設施。

社區配套

屋苑附近設有公眾文娛消閒設施供居民使用，例如九龍灣運動場、九龍灣體育館、零碳天地、彩禧路公園等等，綠化公園和社區配套完善，能滿足居民日常的康體活動。日後待東九文化中心落成後，居民有更多消閒和娛樂選擇。

購物商場

屋苑附設德福廣場一期和二期，購物、飲食和娛樂不假外求，以化妝品，時裝，大型電器家具連鎖店和食肆為主。德福廣場露天更設有銀行、社區中心、香港城市大學專上學院和診所等等。如喜愛觀看電影，可前往剛進行全面大翻新的MCL 德福戲院，設有MX4D動感影院，為居民帶來全新的影視體驗。

周末時，一家大小可步行數分鐘到Megobox，設有全港最大溜冰場，家長可陪子女在冰上滑行，有益身心，更可以到宜家傢俬(IKEA)四圍逛逛，享受家庭樂。

街市

買食材方面，欲方便可到超市如Marketplace或Piago，規模中等，貨品選擇多，但價錢偏貴。如果有時間，可步行8至10分鐘到牛頭角街市。規模較大，由蔬果、魚類、家禽到雜貨，全部一應俱全，價錢大眾化，所以人流較多，而街市環境尚算企理乾淨。

食肆

德福廣場食肆數量多，主要以大型連鎖食肆為主，提供中、西、日式等多國美食。環境企理、價錢中等，十分方便居民用膳。以下食肆較受歡迎。

School Food

地址：德福廣場一期1樓F1號舖

牛角日本燒肉專門店

地址：德福廣場二期4樓425號舖

茜廊餐廳

地址：德福廣場一期P8號舖

凶宅資訊

如考慮於德福花園置業又重視凶宅者，請留意歷史凶宅資訊和土地查冊，最好親自了解單位是否凶宅。

風水簡評

2004 – 2023年德福花園各座風水簡評

溫馨提示：

風水玄學是五行生剋的學說，並非精密科學，只供參考。

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