得寶花園
-
投資價值
近年,香港樓市出現「不斷上升」和「越細越貴」的常態,細價樓呎價的升幅比大單位更快。過去兩年,得寶花園平均呎價升幅達約52%,跑贏大市及九龍東多個二手屋苑。
1. 受惠「起動九龍東」計劃
2011-12年的施政報告計劃把九龍東轉型為第二個核心商業區,而近年政府積極推行「起動九龍東」計劃,鄰近九龍灣港鐵站的「三寶」,包括德福花園、淘大花園及得寶花園亦因此受惠。
2017年,多間中資和港資地產商爭相高價投啟德地皮,其中海航系由2016年11月至2017年3月期間,投得的4幅啟德住宅地,最貴的地皮每呎樓面地價約13,600元,呎價創九龍東新高。分析預料日後樓宇呎價更可高達2萬以上。
得寶花園鄰近啟德發展區,地皮呎價和新盤樓宇呎價將帶動九龍東屋苑呎價上升,以及九龍東高速發展,升值潛力較佳和樂觀。
得寶花園(圖片:Baycrest,CC BY-SA 2.5)
2. 沙中線讓居民更便利
沙中線的配合,讓得寶居民受惠,交通更四通八達,升值憧憬和空間不容忽視。
沙中線將連接啟德與灣仔會展和金鐘商業區,大圍至紅磡段預計2019年通車,紅磡至金鐘段將於2021年通車。九龍灣的居民可乘坐至鑽石山轉乘沙中線,車程大幅減少。對於在港島上班的居民較為方便,如鑽石山前往金鐘的車程將由現時的22分鐘,縮減至17分鐘。
3. 入場門檻低
2018年1月,在九龍灣三寶之中,得寶花園呎價最高,過去一年升幅理想,近17%。
以投資價值而言,得寶花園主打細單位,入場門檻低,印花稅相對較便宜,有利短線投資。加上,每月平均近10宗成交,成交尚算活躍,流通量和承接力都足夠,故近年受預算較低的投資者或年輕夫婦歡迎,升幅亦會較為理想。
4. 細單位抗跌能力弱
近年,發展商集中推出高呎價的細單位,細單位升幅驚人,若整體樓價轉勢,細單位會先受衝擊。雖然得寶花園位於市區,但是屋苑的細單位抗跌能力較弱。
5. 租金回報理想
以現時平均實用呎價計算,租金每呎$39-45不等,回報率達3厘或以上。得寶花園主要供應細單位,市場租盤一直較缺乏,租賃成交比淘大和德福少,但租金呎價比二者高。
未來九龍東核心商業區落成後,預料能吸引不少大型企業進駐和一批寫字樓租客。缺乏租盤的的情況下,相信租金升幅速度會較快。
6. 間隔和各期座數景觀比較
屋苑單位間隔分為1房和2房設計,1房單位佔整體約七成,超過九成屬呂字廳,間隔四正,方便將單位改成兩房。
屋苑四周設有馬路,外圍單位有行車噪音,尤以鄰近觀塘道和港鐵架空路段的單位為嚴重。九龍灣三寶之中,只有得寶花園中央設有泳池,而淘大花園和德福花園則欠缺,但康體設施較少。
另外,得寶允許住戶飼養狗隻,淘大花園則不容許。
校網資訊
1. 小學校網屬中階
小學46校網屬中等,只有9間官津小學選擇,略欠地區名校。比較受歡迎的小學包括九龍灣聖若翰天主教小學和天主教柏德學校,這兩間小學派入Band 1中學的比率較高,故不少家長將其放入首三志願。
參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》,46校網甲、乙部獲派首三志願成功率約76%,競爭不算激烈,較容易獲派至心儀小學。
小學46校網 (觀塘區) 浸信宣道會呂明才小學 九龍灣聖若翰天主教小學 迦密梁省德學校 坪石天主教小學 佛教慈敬學校 聖公會九龍灣基樂小學 佐敦谷聖若瑟天主教小學 聖公會聖約翰小學 天主教柏德學校 基督教聖約教會堅樂第二小學 2. 中學校網口碑較佳
中學校網較多知名的中學如藍田聖保祿中學、聖傑靈女子中學、順利天主教中學、聖言中學、觀塘官立中學等。2017/2018學年英文中學的學有715個,每5.7名小六生競爭一個英中學額,競爭情況溫和。不過,該區亦有較多校風欠佳的中學,所以家長在填選校表時要留意。
交通資訊
1. 港鐵站
居民需經天橋步行前往九龍灣站,約6至8分鐘,距離港鐵站較淘大和德福花園遠。在上班時間,觀塘線較頻繁,乘客較多,九龍灣上車的居民須站立或與其他乘客擠擁,不能享受較舒適的車程。於中環或尖沙咀上班,時間只是30分鐘內,亦算便利。
2. 巴士和小巴站
屋苑鄰近牛頭角道和牛頭角巴士總站,提供多條巴士路線來往旺角、尖沙咀和美孚等多個地方,班次頻密。附近有多條專線小巴和紅色小巴線行經得寶花園,交通便捷。
3. 過境巴士
觀塘道設有過境巴士中途站,居民可乘坐過境巴士前往皇崗口岸,班次10 – 20分鐘一班,為中港工作的人士提供快捷選擇。不過,該站是中途站,如遇上繁忙時段,需等侯多班巴士。
消費休閒
1. 社區配套
屋苑不設會所,只設平台花園和游泳池,屋苑設備不足,但居民可到附近公眾文娛消閒設施,例如彩禧路公園、佐敦谷游泳池、九龍灣運動場、九龍灣體育館、牛頭角體育館等等,綠化公園和社區配套完善,能滿足居民日常的康體活動。待東九文化中心落成後,居民有更多消閒和娛樂選擇。
2. 購物商場
得寶商場近年進行翻新,改善區內環境,商場三期被規劃成「牛下新城」,以牛頭角下邨為設計概念,裝潢懷舊,商場引入多間食肆售賣港式小食,增添賣點。
得寶商場(TBG Mall)規模不大,商鋪選擇少,居民可步行至淘大商場或德福廣場,商鋪選擇多元化,能輕易購買生活必需品,也是假日消閑的好去處。亦可前往德福廣場乘坐專線巴士到Megobox四圍逛逛,享受家庭樂。
3. 街市
居民購買食材可到商場內的超市,雖然方便,但價錢較貴。居民亦可到牛頭角街市,規模大,由蔬果、魚類、家禽到雜貨,全部一應俱全,價錢大眾化,街市環境尚算企理乾淨。但距離牛頭角街市較遠,步程需約20分鐘。
4. 食肆
得寶商場和沿牛頭角道設有多間食肆及茶餐廳,居民也可前往淘大商場和德福商場,有眾多食肆可供選擇,可滿足居民的飲食需要。以下是得寶商場較受歡迎的食肆:
一生懸麵
地址:得寶商場地下121號舖秋月居
地址:得寶商場地下A2舖薩莉亞意式餐廳
地址:得寶花園商場1樓R1號舖凶宅資訊
如考慮於得寶花園置業又重視凶宅者,請留意歷史凶宅資訊和土地查冊,最好親自了解單位是否凶宅。
風水簡評
錢財、健康和讀書運簡介 錢財運 看房屋財運,主要分外和內兩方面。
例如:財星在離宮即南方,若大廈外的南方空曠或有水等,便主這大廈財旺。至於室內的南方亦是財位,若在這方位放上水種植物,養魚,水柱等,便可催動財星而加強錢財運。健康運 一般而言,所有房屋都有二黑病星,五黃災星,以及二五兩星同宮。
若家人經常生病,又或患上重病者,就要留意這災病位,如有風扇,養魚,暖爐和黃紅色佈置等,請盡快移去,可以改善健康運。讀書運 飛星盤上一四兩星同宮,便是文昌位,利讀書,發名聲。
若安排子女在文昌位讀書做功課,可增強讀書運。2004 – 2023年得寶花園各座風水簡評
座數 錢財運 健康運 讀書運 A, E, F, H座
(四座同一坐向)財星
在巽宮東南方二五災病星
在坎宮北方文昌位
在離宮南方D座 財星
在兌宮西方二五災病星
在坎宮北方
及巽宮東南方文昌位
在離宮南方B,G座
(兩座同一坐向)財星
在兌宮西方二五災病星
在坎宮北方文昌位
在離宮南方C座 財星
在兌宮西方二五災病星
在坎宮北方
及巽宮東南方文昌位
在離宮南方溫馨提示:
風水玄學是五行生剋的學說,並非精密科學,只供參考。
椗光堂風水學會謹啟
我們的團隊
本網站邀得椗光堂風水學會多位資深師傅,撰寫屋苑簡介和風水簡評。
得寶花園之屋苑簡介由蕭永安師傅撰寫,而風水簡評由仲謀師傅提供及黃智泳師傅覆核。
蕭永安
風水師蕭永安師傅為新一代風水師,精研陽宅風水及八字命理,對物業及金融投資亦頗有心得。
仲謀
風水師,手面相達人對風水命理有濃厚興趣,有幸跟隨明師學習正宗玄空風水。
黃智泳
風水師風水學問,博大精深. 以為已經開始掌握,原來只學懂皮毛. 以為自己沒運行,當進入椗光堂學習風水時,才發覺自己運氣原來也算不太差.
-