綠楊新邨
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投資價值
1. 受惠同區新盤銷情
2017年荃灣區有多個新盤輪流開售,首先有柏傲灣,緊接海之戀及二期海之戀愛炫美,以及全城滙的銷情都十分理想,帶動區內二手屋苑的樓價於2017年急升。2018年1月,綠楊新邨平均實用呎價按年更上升26.1%,而按月上升4%,升幅顯著。
2018年荃灣西計劃只推出逸璟龍灣,但是位置相距甚遠,而2018年新盤供應集中至其他新界地區,包括將軍澳日出康城、大埔及屯門3大區,所以預料2018年綠楊新邨受新盤影響的因素較少,將跟隨整體樓市走向。
2. 升值幅度較同區二手屋苑多
綠楊新邨與同區二手屋苑比較,2018年1月按年上升的幅度是同區最多,升幅高達26.1%。以樓齡而言,過去一年的升幅比同區較新的二手屋苑為佳,始終綠楊新邨位於港鐵站上蓋,交通佔最大優勢,貨源較少。如看好樓市繼續上升,相信綠楊新邨會較同區其他屋苑有更佳表現。
3. 租金回報率穩定
2018年1月樓宇成交價與租金成交價,租金回報率有大約3%,尚算合理,而最近三房單位租金相對較兩房為低,只有2.72%。
2017年12月份荃灣區租務市場超過100宗成交,租務成交較11月上升超過20%。部分屋苑租盤短缺,綠楊新邨新裝2房更租$16500。由於區內越來越多工廈及寫字樓進駐,吸引附近上班的租客,加上屋苑上蓋為荃灣站,有完善鐵路網絡,交通方便,故市場對租盤有一定需求。
若要租住可考慮接近商場和港鐵站出入口的座數,以P座為佳,因為住客可以由港鐵站經商場往返居所,全程有瓦遮頭,落雨都不怕。
4. 商業價值增加
荃灣行人天橋網絡現已有43條行人天橋。現時東可至悅來坊,南可至荃新天地二期,西可至大涌道,北可至愉景新城,天橋網絡可接通20個大小商場,包括南豐中心、荃錦中心、荃豐中心、華都中心及荃灣千色匯等。而且荃灣站及荃灣西站打通後,人流大大增加,帶動屋苑附近的商業價值。
5. 實用率高
屋苑只有兩房及三房間隔,不設窗台,所以實用率有87%,易於放置家具。無論在同區或同樓齡的屋苑,都較難找到如此高實用的單位,符合有小朋友的家庭客心水。
6. 保養簇新
雖然綠楊新邨樓齡比較舊,但外牆翻新完工不久,感覺煥然一新,保養簇新,居住環境同樣舒適,令盤源買少見少,相信會吸引更多不介意樓齡比較舊的家庭客。
7. 校網競爭激烈
荃灣區小學
荃灣區好的小學比較多,但是小一學額競爭激烈,參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》,62校網甲乙部獲派首三志願的成功率不高,只有約62%。
根據2017學年小一自行分配學位階段的結果,62校網有超過50%學校出現超收情況,而且不少學校超收10人以上,反映地區優質小學受歡迎,亦表示競爭大。
小學62校網 (荃灣區) 海壩街官立小學 靈光小學 香港浸信會聯會小學 香港道教聯合會圓玄學院石圍角小學 柴灣角天主教小學 路德會聖十架學校 寶血會思源學校 天主教石鐘山紀念小學 荃灣潮州公學 荃灣天主教小學 中華基督教會全完第一小學 荃灣官立小學 中華基督教會基慧小學 荃灣公立何傳耀紀念小學 中華基督教會基慧小學(馬灣) 寶血會伍季明紀念學校 深井天主教小學 天佑小學 荃灣區中學
按教育局《中學一覽表》計算,2017/18學年英中學額競爭情況,荃灣英中學額數目只有302個,英中學額屬全港甚低水平,每個學額有7名學童競爭,故小六生要爭入英中同樣面對更大競爭。
荃灣區中學校網 荃灣官立中學 寶安商會王少清中學 博愛醫院歷屆總理聯誼會梁省德中學 聖公會李炳中學 可風中學(嗇色園主辦) 荃灣聖芳濟中學 廖寶珊紀念書院 紡織學會美國商會胡漢輝中學 路德會呂明才中學 荃灣公立何傳耀紀念中學 保良局李城璧中學 仁濟醫院林百欣中學 保良局姚連生中學 交通配套
擁有完善的交通配套是綠楊新邨的最吸引的賣點,坐享交通便利的優勢。
1. 荃灣港鐵站
屋苑位於荃灣港鐵站上蓋,對於上班族而言,上班時間於荃灣站上車,很大機會可以有座位而享受舒適的車程。加上,直達尖沙咀及中環只需約半小時而不需轉乘港鐵支綫。
2. 巴士和小巴站
屋苑附近設有多個巴士和小巴站,路線繁多覆蓋港九新界,當中包括來往旺角、觀塘、馬鞍山及機場等20多條巴士線,班次亦算頻密。
3. 過境巴士
屋苑附近亦設有來往皇崗的直通巴士,為往返中港兩地人士提供方便之選。
消費休閒
1. 社區配套完善
綠楊新邨各座之間圍繞內園而建,密度不算高,設有噴水池、籃球場、網球場、遊樂場、園林式廣場和平台花園,居住環境寧靜舒服。公眾體育館及泳池離屋苑不遠,社區配套齊備,能滿足居民日常生活及文娛所需。
2. 區內商場眾多
除屋苑內的綠楊坊外,荃灣行人天橋網絡更可接通20個大小商場,更遠可去到如心廣場和愉景新城。除大型超市外,可輕易找到各式各樣的商店,時裝皮鞋、珠寶首飾、化妝美容及家居用品都一應俱全。
3. 街市
綠楊新邨附近的街市分別有荃灣街市、香車街街市、楊屋道街市、川龍街和新邨街附近一帶的市場。整體而言,附近的街市能夠照顧居民的日常生活所需,價錢合理和選擇多。最方便的是荃灣街市,只是10分鐘路程便可到達,但是價錢相對地較貴和選擇較少。
如果有時間,可以前往楊屋道街市、川龍街和新邨街附近一帶,都只是15-20分鐘,十分方便。這街市遍佈貨種繁多的店鋪,包括售賣蔬菜、肉類、海味乾貨、海鮮和水果等,規模大,既新鮮,選擇又多而且價錢便宜,是荃灣最受歡迎的街市。
4. 酒家食肆
屋苑商場綠楊坊匯集多間不同的大型連鎖食肆,包括euro go go、元氣壽司、上海婆婆、美心皇宮和越棧等等,價錢合理,相對比較少地道而有風味的食肆,但是一落街就可以醫飽肚!
如果想近近地,綠楊坊商場有通道連接港鐵站大堂,居民可透過行人天橋前往鄰近的南豐中心、荃豐中心、華都中心及荃灣千色匯等等,尋找不同特色的食肆。
除此之外,眾所周知荃灣的食肆和小食店多不勝數,幾乎每條街都可以發掘到不同的美食,由綠楊新邨到不同大街小巷覓食只需15-20分鐘左右,就可到達以下比較出名的食肆,價錢合理。
荳子Beans
地址:荃灣海壩街99號地下
肉餅哥小炒料理
地址:荃灣聯仁街28號康睦庭園地下3號舖
咖啡灣
地址:眾安街68號千色匯2期地下G30-G33號鋪
凶宅資訊
如考慮於綠楊新邨置業又重視凶宅者,請留意歷史凶宅資訊和土地查冊,最好親自了解單位是否凶宅。
屋苑風水簡評
錢財、健康和讀書運簡介 錢財運 看房屋財運,主要分外和內兩方面。
例如:財星在離宮即南方,若大廈外的南方空曠或有水等,便主這大廈財旺。至於室內的南方亦是財位,若在這方位放上水種植物,養魚,水柱等,便可催動財星而加強錢財運。健康運 一般而言,所有房屋都有二黑病星,五黃災星,以及二五兩星同宮。
若家人經常生病,又或患上重病者,就要留意這災病位,如有風扇,養魚,暖爐和黃紅色佈置等,請盡快移去,可以改善健康運。讀書運 飛星盤上一四兩星同宮,便是文昌位,利讀書,發名聲。
若安排子女在文昌位讀書做功課,可增強讀書運。2004 – 2023年綠楊新邨各座風水簡評
座數 錢財運 健康運 讀書運 A B C D E 座
(五座同一坐向)財星
在震宮東方二五災病星
在艮宮東北方文昌位
在兌宮西方及坎宮北方F G J K 座
(四座同一坐向)財星
在震宮東方二五災病星
在離宮南方文昌位
在艮宮東北方H 座 財星
在巽宮東南方二五災病星
在坎宮北方文昌位
在離宮南方及乾宮西北方L M N P Q R S 座
(七座同一坐向)財星
在乾宮西北方五黃災星
在離宮南方文昌位
在艮宮東北方溫馨提示:
風水玄學是五行生剋的學說,並非精密科學,只供參考。
椗光堂風水學會謹啟
我們的團隊
本網站邀得椗光堂風水學會多位資深師傅,撰寫屋苑簡介和風水簡評。
綠楊新邨之屋苑簡介由蕭永安師傅撰寫,而風水簡評由椗光堂提供。
蕭永安
風水師蕭永安師傅為新一代風水師,精研陽宅風水及八字命理,對物業及金融投資亦頗有心得。
椗光堂風水學會
椗光堂風水學會由名師楊椗光創立,多年來為各大小商號及顧客提供專業風水命理服務。 椗光堂致力推廣風水命理,除了開辦風水命理課程外,亦出版一系列術數著作,當中披露不少正宗風水奧秘,對風水後學者有深遠啟蒙,為風水玄學界樹立新典範。
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