綠楊新邨

投資價值

1. 受惠同區新盤銷情

2017年荃灣區有多個新盤輪流開售，首先有柏傲灣，緊接海之戀及二期海之戀愛炫美，以及全城滙的銷情都十分理想，帶動區內二手屋苑的樓價於2017年急升。2018年1月，綠楊新邨平均實用呎價按年更上升26.1%，而按月上升4%，升幅顯著。

2018年荃灣西計劃只推出逸璟龍灣，但是位置相距甚遠，而2018年新盤供應集中至其他新界地區，包括將軍澳日出康城、大埔及屯門3大區，所以預料2018年綠楊新邨受新盤影響的因素較少，將跟隨整體樓市走向。

2. 升值幅度較同區二手屋苑多

綠楊新邨與同區二手屋苑比較，2018年1月按年上升的幅度是同區最多，升幅高達26.1%。以樓齡而言，過去一年的升幅比同區較新的二手屋苑為佳，始終綠楊新邨位於港鐵站上蓋，交通佔最大優勢，貨源較少。如看好樓市繼續上升，相信綠楊新邨會較同區其他屋苑有更佳表現。

3. 租金回報率穩定

2018年1月樓宇成交價與租金成交價，租金回報率有大約3%，尚算合理，而最近三房單位租金相對較兩房為低，只有2.72%。

2017年12月份荃灣區租務市場超過100宗成交，租務成交較11月上升超過20%。部分屋苑租盤短缺，綠楊新邨新裝2房更租$16500。由於區內越來越多工廈及寫字樓進駐，吸引附近上班的租客，加上屋苑上蓋為荃灣站，有完善鐵路網絡，交通方便，故市場對租盤有一定需求。

若要租住可考慮接近商場和港鐵站出入口的座數，以P座為佳，因為住客可以由港鐵站經商場往返居所，全程有瓦遮頭，落雨都不怕。

4. 商業價值增加

荃灣行人天橋網絡現已有43條行人天橋。現時東可至悅來坊，南可至荃新天地二期，西可至大涌道，北可至愉景新城，天橋網絡可接通20個大小商場，包括南豐中心、荃錦中心、荃豐中心、華都中心及荃灣千色匯等。而且荃灣站及荃灣西站打通後，人流大大增加，帶動屋苑附近的商業價值。

5. 實用率高

屋苑只有兩房及三房間隔，不設窗台，所以實用率有87%，易於放置家具。無論在同區或同樓齡的屋苑，都較難找到如此高實用的單位，符合有小朋友的家庭客心水。

6. 保養簇新

雖然綠楊新邨樓齡比較舊，但外牆翻新完工不久，感覺煥然一新，保養簇新，居住環境同樣舒適，令盤源買少見少，相信會吸引更多不介意樓齡比較舊的家庭客。

綠楊新邨（圖片：Exploringlife，CC BY-SA 4.0）

7. 校網競爭激烈

荃灣區小學

荃灣區好的小學比較多，但是小一學額競爭激烈，參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》，62校網甲乙部獲派首三志願的成功率不高，只有約62%。

根據2017學年小一自行分配學位階段的結果，62校網有超過50%學校出現超收情況，而且不少學校超收10人以上，反映地區優質小學受歡迎，亦表示競爭大。

荃灣區中學

按教育局《中學一覽表》計算，2017/18學年英中學額競爭情況，荃灣英中學額數目只有302個，英中學額屬全港甚低水平，每個學額有7名學童競爭，故小六生要爭入英中同樣面對更大競爭。

交通配套

擁有完善的交通配套是綠楊新邨的最吸引的賣點，坐享交通便利的優勢。

1. 荃灣港鐵站

屋苑位於荃灣港鐵站上蓋，對於上班族而言，上班時間於荃灣站上車，很大機會可以有座位而享受舒適的車程。加上，直達尖沙咀及中環只需約半小時而不需轉乘港鐵支綫。

2. 巴士和小巴站

屋苑附近設有多個巴士和小巴站，路線繁多覆蓋港九新界，當中包括來往旺角、觀塘、馬鞍山及機場等20多條巴士線，班次亦算頻密。

3. 過境巴士

屋苑附近亦設有來往皇崗的直通巴士，為往返中港兩地人士提供方便之選。

消費休閒

1. 社區配套完善

綠楊新邨各座之間圍繞內園而建，密度不算高，設有噴水池、籃球場、網球場、遊樂場、園林式廣場和平台花園，居住環境寧靜舒服。公眾體育館及泳池離屋苑不遠，社區配套齊備，能滿足居民日常生活及文娛所需。

2. 區內商場眾多

除屋苑內的綠楊坊外，荃灣行人天橋網絡更可接通20個大小商場，更遠可去到如心廣場和愉景新城。除大型超市外，可輕易找到各式各樣的商店，時裝皮鞋、珠寶首飾、化妝美容及家居用品都一應俱全。

3. 街市

綠楊新邨附近的街市分別有荃灣街市、香車街街市、楊屋道街市、川龍街和新邨街附近一帶的市場。整體而言，附近的街市能夠照顧居民的日常生活所需，價錢合理和選擇多。最方便的是荃灣街市，只是10分鐘路程便可到達，但是價錢相對地較貴和選擇較少。

如果有時間，可以前往楊屋道街市、川龍街和新邨街附近一帶，都只是15-20分鐘，十分方便。這街市遍佈貨種繁多的店鋪，包括售賣蔬菜、肉類、海味乾貨、海鮮和水果等，規模大，既新鮮，選擇又多而且價錢便宜，是荃灣最受歡迎的街市。

4. 酒家食肆

屋苑商場綠楊坊匯集多間不同的大型連鎖食肆，包括euro go go、元氣壽司、上海婆婆、美心皇宮和越棧等等，價錢合理，相對比較少地道而有風味的食肆，但是一落街就可以醫飽肚！

如果想近近地，綠楊坊商場有通道連接港鐵站大堂，居民可透過行人天橋前往鄰近的南豐中心、荃豐中心、華都中心及荃灣千色匯等等，尋找不同特色的食肆。

除此之外，眾所周知荃灣的食肆和小食店多不勝數，幾乎每條街都可以發掘到不同的美食，由綠楊新邨到不同大街小巷覓食只需15-20分鐘左右，就可到達以下比較出名的食肆，價錢合理。

荳子Beans

地址：荃灣海壩街99號地下

肉餅哥小炒料理

地址：荃灣聯仁街28號康睦庭園地下3號舖

咖啡灣

地址：眾安街68號千色匯2期地下G30-G33號鋪

凶宅資訊

如考慮於綠楊新邨置業又重視凶宅者，請留意歷史凶宅資訊和土地查冊，最好親自了解單位是否凶宅。

屋苑風水簡評

2004 – 2023年綠楊新邨各座風水簡評

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風水玄學是五行生剋的學說，並非精密科學，只供參考。

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綠楊新邨之屋苑簡介由蕭永安師傅撰寫，而風水簡評由椗光堂提供。