淘大花園
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投資價值
淘大花園走出2003年沙士陰影,過去兩年平均實用呎價由$10,400上升至現時的$14,631,兩年間升幅近41%,十分驚人,跑贏大部份九龍區的屋苑。
1. 受惠「起動九龍東」計劃
2011-12年的施政報告計劃把九龍東轉型為第二個核心商業區,而近年政府積極推行「起動九龍東」計劃,鄰近九龍灣港鐵站的「三寶」,包括德福花園、淘大花園及得寶花園亦因此受惠。
2017年,多間中資和港資地產商爭相高價投啟德地皮,暫時最貴的地皮每呎樓面地價約13,600元,呎價創九龍東新高。分析預料日後樓宇呎價更可高達2萬以上。
由於淘大花園鄰近啟德發展區,地皮的呎價將帶動屋苑呎價同步上升。淘大花園N座高層5室,實用面積255呎,2018年2月剛以490萬元售出,呎價高達19,216元。啟德發展區仍然在發展中,而港鐵九龍灣站附近的屋苑交通便利,升值潛力佳。
2. 沙中線讓居民更便利
沙中線的配合,讓淘大居民受惠,仍然存有升值憧憬和空間。
沙中線將連接啟德與灣仔會展和金鐘商業區,大圍至紅磡段預計2019年通車,紅磡至金鐘段將於2021年通車。九龍灣的居民可乘坐至鑽石山轉乘沙中線,車程大幅減少。對於在港島上班的居民較為方便,如鑽石山前往金鐘的車程將由現時的22分鐘,縮減至17分鐘。
3. 九龍灣三寶中按年升幅較大
在九龍灣三寶之中,2018年1月淘大花園呎價屬中等,但是按年升幅最多,達17.9%。越細越貴是近年樓市一種常態,而德福花園單位面積較大,入場門檻比淘大花園和得寶花園高,所以呎價較低。
以投資價值而言,相信細單位仍然會受資金有限的準買家歡迎,升幅會較為理想。
4. 各期座數景觀比較
淘大花園共4期,每期的景觀不一,以第4期屋苑景觀較理想,主要供應大單位為主,故叫價一般較高。第3期主要供應細單位,入場門檻一般較低,但是近月N座5室頂層連天台特色戶,實用255方呎,以每月16,000元租出,呎租竟高達63元。
1期最近九龍灣港鐵站,出入交通十分便利,各單位不設窗台,實用率較高。2期前排屋苑,前方正在興建東九文化中心,又鄰近牛頭角道,受空氣、噪音和環境影響較大。
5. 租金回報一般
2018年1月,屋苑租務成交集中在第2和第3期的細單位,實用面積介乎285呎至390呎。租務成交平穩,租金介乎$35-44呎,細單位租金的叫價較高。如投資用作收租,回報不算高。
6. 受東九文化中心地盤影響
東九文化中心預計於2020年中落成,雖然樓層不高,對低層單位的景觀不會構成太大影響,但是現時第1和2期屋苑受空氣、噪音和環境影響較大,如考慮置業的準買家或租客須留意。
東九文化中心落成後,能為附近居民提供更多文藝、休憩和娛樂好去處,鄰近的優勢將便利淘大花園的居民。
校網資訊
1. 小學校網屬中階
小學46校網屬中等,只有9間官津小學選擇,略欠地區名校,比較受歡迎的小學包括九龍灣聖若翰天主教小學和天主教柏德學校,這兩間小學派入Band 1中學的比率較高,故不少家長將其放入首三志願。
參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》,46校網甲、乙部獲派首三志願成功率約76%,競爭不算激烈,較容易獲派至心儀小學。
小學46校網 (觀塘區) 浸信宣道會呂明才小學 九龍灣聖若翰天主教小學 迦密梁省德學校 坪石天主教小學 佛教慈敬學校 聖公會九龍灣基樂小學 佐敦谷聖若瑟天主教小學 聖公會聖約翰小學 天主教柏德學校 基督教聖約教會堅樂第二小學 2. 中學校網口碑較佳
中學校網較多知名的中學如藍田聖保祿中學、聖傑靈女子中學、順利天主教中學、聖言中學、觀塘官立中學等,2017/2018學年英文中學的學有715個,每5.7名小六生競爭一個英中學額,競爭情況溫和。不過,該區亦有較多校風欠佳的中學,所以家長在填選校表時要留意。
交通資訊
1. 港鐵站
屋苑距離九龍灣鐵路站只有5至8分鐘步程,交通便利。在上班時間,觀塘線較頻繁,乘客較多,九龍灣上車的居民須站立或與其他乘客擠擁,不能享受較舒適的車程。於中環或尖沙咀上班,時間只是30分鐘內,亦算十分便利。
2. 巴士和小巴站
屋苑鄰近牛頭角道和牛頭角巴士總站,提供多條巴士路線來往旺角、尖沙咀和美孚等多個地方,班次頻密。居民亦可前往九龍灣鐵路站下方的觀塘道乘坐巴士,選擇多,班次十分頻繁。
3. 過境巴士
觀塘道附近設有過境巴士中途站,居民可乘坐巴士前往皇崗口岸,班次10 – 20分鐘一班,為中港工作的人士提供快捷選擇。不過,該站是中途站,如遇上繁忙時段,需等侯多班巴士。
消費休閒
1. 社區配套
雖然屋苑不設會所,但是有足夠的綠化公園和公眾文娛消閒設施供居民使用,例如佐敦谷遊樂場及游泳池、振華道體育館、牛頭角體育館、彩禧路公園、彩榮路公園、彩霞道休憩處等等。社區配套完善,日後待屋苑前方的東九文化中心落成後,居民有更多消閒和娛樂。
2. 購物商場
屋苑設有淘大商場,樓高三層,商鋪類別多元化,包括服飾店、電器店、鐘錶配飾店、書店、超市及精品店等。娛樂方面,商場設有保齡球和影院,露天廣場亦不定期舉行表演或活動,讓居民有較多的購物、娛樂和飲食選擇。
距離德福廣場只是數分鐘步程,商鋪以化妝品,衣服手飾,家品電器和食肆為主。一家大小周末可以到商場逛逛和購物。如喜愛觀看電影,可前往剛進行全面大翻新的MCL 德福戲院,設有MX4D動感影院,為觀眾帶來不一樣的影視體驗。
3. 牛頭角街市
屋苑鄰近牛頭角街市,規模大,舊式的設計比現時新街市更有人情味。由蔬果、魚類、家禽到雜貨,全部一應俱全,選擇多,價錢大眾化,所以人山人海,而街市環境尚算企理乾淨。居民由淘大前往此處只是數分鐘,方便居民購買生活食材。
4. 鄰近食肆
淘大商場開設中、西、日式等特色食肆,用膳選擇多,食物質素不錯,價錢亦大眾化。較受歡迎的食肆包括XOXO Café Lab、上海婆婆、吉豚屋吉列豬扒專門店、金滿堂甜品和愛家素食等等。
XOXO Café Lab
地址:淘大商場三期2樓S174-175號舖上海婆婆
地址:淘大商場地下G143-162號舖吉豚屋吉列豬扒專門店
地址:淘大商場三期地下G286-288號舖凶宅資訊
風水簡評
錢財、健康和讀書運簡介 錢財運 看房屋財運,主要分外和內兩方面。
例如:財星在離宮即南方,若大廈外的南方空曠或有水等,便主這大廈財旺。至於室內的南方亦是財位,若在這方位放上水種植物,養魚,水柱等,便可催動財星而加強錢財運。健康運 一般而言,所有房屋都有二黑病星,五黃災星,以及二五兩星同宮。
若家人經常生病,又或患上重病者,就要留意這災病位,如有風扇,養魚,暖爐和黃紅色佈置等,請盡快移去,可以改善健康運。讀書運 飛星盤上一四兩星同宮,便是文昌位,利讀書,發名聲。
若安排子女在文昌位讀書做功課,可增強讀書運。2004 – 2023年淘大花園各座風水簡評
座數 錢財運 健康運 讀書運 A B E F座
(四座同一坐向)財星
在艮宮東北方五黃災星
在坤宮西南方及
離宮正南方文昌位
在巽宮東南方C D座
(兩座同一坐向)財星
在巽宮東南方二五災病星
在坤宮西南方副文昌位
在震宮東方及離宮南方G座 財星
在乾宮西北方五黃災星
在坤宮西南方及
離宮正南方文昌位
在巽宮東南方H座 財星
在兌宮西方二五災病星
在坎宮北方文昌位
在離宮南方
副文昌位
艮宮東北方I J K座
(三座同一坐向)財星
在兌宮西方二五災病星
在巽宮東南方及
坎宮北方文昌位
在離宮南方L座 財星
在巽宮東南方二五災病星
在坎宮北方文昌位
在離宮南方
副文昌位
艮宮東北方M N O座
(三座同一坐向)財星
在兌宮西方二五災病星
在巽宮東南方及
坎宮北方文昌位
在離宮南方P座 財星
在兌宮西方二五災病星
在坎宮北方文昌位
在離宮南方
副文昌位
艮宮東北方Q R座
(兩座同一坐向)財星
在兌宮西方二五災病星
在巽宮東南方及
坎宮北方文昌位
在離宮南方S座 財星
在兌宮西方二五災病星
在坎宮北方文昌位
在離宮南方
副文昌位
艮宮東北方溫馨提示:
風水玄學是五行生剋的學說,並非精密科學,只供參考。
椗光堂風水學會謹啟
我們的團隊
本網站邀得椗光堂風水學會多位資深師傅,撰寫屋苑簡介和風水簡評。
淘大花園之屋苑簡介由蕭永安師傅撰寫,而風水簡評由仲謀師傅提供及金川師傅覆核。
蕭永安
風水師蕭永安師傅為新一代風水師,精研陽宅風水及八字命理,對物業及金融投資亦頗有心得。
仲謀
風水師,手面相達人對風水命理有濃厚興趣,有幸跟隨明師學習正宗玄空風水。
張予齊(Perry)
風水, 命理師風水命理師:英國格林威治大學學士,精通玄空風水、紫微斗數、八字名理、催吉擇日、姓名學和占卜,專門助人解決風水命理上的疑難。
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