僭建物不時成為城中熱話,每隔一段時間便有僭建物的報導於媒體出現。無論是準買家或者業主,都值得花點時間了解僭建物的相關知識。

 

僭建物是甚麼?

所謂「僭建物」,一般而言即是法律上所指的「違例建築工程」。以下幾種情況,都可能構成違例建築工程:

  • 工程未經事先批准及同意
  • 工程不符合法例所訂的建築標準
  • 不按規定進行小型工程

 

哪些工程需要事先批准及同意?

根據《建築物條例》(下稱「條例」),在樓宇內部加建或改動工程,以及樓宇外部建築工程,必須得到建築事務監督事先批准及同意;否則可能違反條例。

但條例亦訂明一些「豁免審批建築工程」,包括某些排水工程,以及在樓宇內部進行而不涉及任何建築物結構的工程,不需得到事先批准及同意(例如油漆、批灰泥、牆紙、非埋置的喉管、修葺或更換浴室裡的衞生設備這些一般家居常見的裝修工程)。

另外,條例訂明的小型工程,亦不需得到事先批准及同意。

如果一項工程既非豁免審批建築工程,又不屬小型工程,而又沒有得到建築事務監督事先批准及同意,則可能是僭建物。

 

在甚麼情況下,工程會不符合法例所訂的建築標準?

例如,把窗戶封死,本身不一定需要得到建築事務監督事先批准及同意。但如果封死窗戶後,令室內的採光及通風降至條例規定的水平以下,則可能變成僭建物。

別以為豁免審批建築工程就一定沒有問題,假如未能符合條例及相關規例的建築標準,則一樣可能構成僭建物。

 

進行小型工程,有甚麼要留意?

雖然條例訂明的小型工程不必獲得事先批准及同意,但仍要按照「小型工程監管制度」的簡化規定進行。例如,沒有在展開工程前的指定期限呈交指定文件、工程並非由訂明註冊承建商進行、或者工程根本不符合訂明的小型工程項目的要求,亦有可能變成僭建物。

條例訂明的小型工程分為三個級別,共126項。常見的項目包括晾衣架、符合特定條件的單位間隔牆、冷氣機支架等等。由於每個項目都有不同要求,市民宜了解工程的細節,比對條例的要求,如有需要可諮詢訂明註冊承建商及專業人士。

 

一般住宅單位,有哪些常見的僭建物?

以下是部份常見於住宅的僭建物:

  • 天台搭建物(例如常見的天台屋)
  • 涉及結構的改動工程(例如打通上下層,加上樓梯,或者其他影響結構的改動)
  • 分間單位(例如不合條例規定的劏房)
  • 違規簷篷
  • 違規密封露台/圍封花槽
  • 阻礙走火通道的鐵閘

 

買家在購入二手物業時,如何得知有無僭建物?

一般私人住宅的批准圖則及小型工程記錄,都可在屋宇署的樓宇資訊中心找得到。市民可比對這些圖則及紀錄和欲購買的二手物業,如發現有不一致的地方,有可能是僭建物。

至於由房委會興建的樓宇,例如居屋屋苑,市民可在運輸及房屋局常任秘書長(房屋)辦公室屬下的獨立審查組,查閱經批准的圖則及小型工程記錄。

如有疑問,可徵詢專業人士的意見。

 

僭建有甚麼法律後果?

正如筆者在《踢契是甚麼?》一文中提到,僭建物有機會成為樓宇買賣踢契的理由。

屋宇署可向業主發出法定命令,要求清拆僭建物,以及登記該命令於業權註冊記錄,即是俗稱「釘契」。而承造物業按揭財務機構會獲知會。這個做法,一般適用於屋宇署的「須予以取締的僭建物」列表的僭建物,詳請請參考屋宇署的執法政策。如業主不遵從法定命令,可被監禁或/及罰款。

 

至於列表以外的其他僭建物,屋宇署亦可向業主發出法定警告通知,並在業權註冊記錄登記該通知。

 

彼德

彼德

風水命理、建築專業

彼德是建築專業人士,鑽研風水命理多年。以建築工程設計經驗,配合風水知識,提供選屋及風水佈局建議。