早前收到舊同學傳來訊息,查詢有關實用面積的問題。原來他的親友購入一手物業,收樓後卻發現單位面積比售樓說明書所註明的為小,懷疑發展商出售「縮水」單位。按買入價計算,「消失了的實用面積」約值數十萬元,難怪業主會大發雷霆。

筆者查閱該樓盤的售樓說明書,再比對業主的量度紀錄,終於解開消失的面積之謎。首先,讓我們了解實用面積的計算方法。

 

實用面積的定義

根據《一手住宅物業銷售條例》(下稱「條例」)第8條,住宅物業的實用面積包括構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項的樓面面積:

  1. 露台
  2. 工作平台
  3. 陽台

而根據條例的附表2,實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積。

計算樓面面積時,須從圍封該物業的圍封牆的外部開始量度,亦要包括內部的間隔及柱的面積。但圍封牆之外的任何公用部分的面積則不用計算。

 

牆柱面積也是實用面積

實用面積這個詞語,大家都會聯想到室內可用的面積,即可以擺放傢俱、人可以走動的地方。一般業主收樓後,會量度室內地板的面積以便裝修設計,自然亦會把這個地板面積視為實用的面。

然而,條例定義的實用面積,卻包括外牆、內部間隔牆和柱的厚度。這些是業主一般不會/不能量度的部份。如果把實內地板面積為視為實用面積,便會漏計了牆壁和柱的厚度。這就是售樓說明書和現場實量面積差異的可能來源之一。

而令人頭痛的是,即使收樓時在現場拉尺量度,也未必能準確得知這些牆壁和柱的厚度,尤其是外牆厚度。這些數字,通常只能參考售樓書的資料。

 

結構尺寸與飾面厚度

另一個影響樓面面積因素,是售樓書上列出的尺寸的基準。以下是售樓書截圖:

樓書截圖

售樓書截圖

附註指出,售樓書平面圖所列之數字為建築結構尺寸。甚麼是建築結構尺寸呢?換個說法,即是不包括飾面厚度,例如批盪、雲石和腳線等等,而只包括樓宇的結構部件。

一般一手物業交樓時,單位已有基本裝修。業主量度尺寸時,如果沒有扣除裝修飾面的厚度,所得的數字或會比樓書的小。

另一方面,樓宇高層單位需要承托的上層數量較少,結構牆和柱會比低層單位為小。可是,樓書裡的平面圖一般不會逐層列出結構厚度。只比對現場量度的尺寸和樓書所錄的數字,自然會有差異。而業主也不容易準確知道單位裡,這種「用不到的實用面積」到底有多大。

 

說到底,以上提及的一些範圍,業主根本不易獲得準確數字,難以定單位是否縮水。筆者的舊同學唯有安慰親友,該屋苑由購入樓花至今已升值甚多。而且自住單位最重要是住得舒服,倒不如花點心機做好室內設計和風水佈局吧。

 

彼德

彼德

風水命理、建築專業

彼德是建築專業人士,鑽研風水命理多年。以建築工程設計經驗,配合風水知識,提供選屋及風水佈局建議。