屋苑價值及風水簡介
屋苑價值及風水簡介
地圖
圖片
  • 投資價值

    九龍灣德福花園是區內規模最大屋苑之一,位於九龍灣地鐵站上蓋,雖然樓齡超過36年以上,但佔有交通便利之勢,又自設大型商場,受投資者歡迎。過去兩年,德福花園升幅超過三成,樓價表現與大市同步。

    過去兩年德福花園樓價表現(2018年2月)

     

    受惠「起動九龍東」計劃

    2011-12年的施政報告計劃把九龍東轉型為第二個核心商業區,而近年政府積極推行「起動九龍東」計劃,鄰近九龍灣港鐵站的「三寶」,包括德福花園、淘大花園及得寶花園亦因此受惠。

    2017年,多間中資和港資地產商爭相高價投啟德地皮,其中南豐以逾246億元投得啟德第1F區2號商業地,樓面呎價約12,863元;海航系由2016年11月至2017年3月期間,投得的4幅啟德住宅地,最貴的地皮每呎樓面地價約13,600元,呎價創九龍東新高。分析預料日後樓宇呎價更可高達2萬以上。

    由於德福花園鄰近啟德發展區,交通便利,啟德地皮呎價和樓宇呎價將帶動九龍東屋苑呎價上升,升值潛力較佳和樂觀。

     

    沙中線讓居民更便利

    沙中線的配合,讓德福居民受惠,仍然存有升值憧憬和空間。

    沙中線將連接啟德與灣仔會展和金鐘商業區,大圍至紅磡段預計2019年通車,紅磡至金鐘段將於2021年通車。九龍灣的居民可乘坐至鑽石山轉乘沙中線,車程大幅減少。對於在港島上班的居民較為方便,如鑽石山前往金鐘的車程將由現時的22分鐘,縮減至17分鐘。

     

    九龍灣三寶中升幅最少

    2018年1月,在九龍灣三寶之中,德福花園呎價仍屬最低,但是按年升幅最少,只有7.9%,過去一年跑輸其他同區屋苑。越細越貴是近年樓市一種常態,德福花園單位面積較大,入場門檻比淘大花園和得寶花園高,所以呎價較低。

    以投資價值而言,相信區內其他屋苑的細單位仍然會受資金有限的準買家歡迎,升幅會較為理想。但以居民環境而言,德福花園較適合一家大小自住。

    九龍灣二手私人屋苑平均實用呎價(2018年2月)

    過去一年德福花園實用呎價走勢(2018年2月)

     

    流動性高

    德福花園每月平均10宗成交,成交尚算活躍。由於單位面積較大,入場銀碼較高,承接速度不及同區細單位快。但勝在是大型屋苑、為人熟知、交通便利,深得投資者和用家歡迎,所以套現的流動性佳。

     

    租金回報一般

    以現時平均實用呎價計算,租金回報率3厘或更低,屬一般水平。由於德福花園主要供應較大面積單位,租金門檻較其他九龍東屋苑高,故對家庭客有一定吸引力。

    未來九龍東將會成會核心商業區,區內工廈租金已不斷上升。若計劃落成後能吸引不少大型企業進駐,商業價值增加,吸引上班族租住九龍灣附近的屋苑。相信會增加德福花園租務需求,但租金升幅速度仍然較其他東九龍屋苑為慢。

    2018年1月至2月德福花園租務成交

     

    間隔實用和景觀多元化

    德福花園間隔實用高,易於擺放傢俱,但不設三房單位,如業主有需要可自行將大廳隔多間房間。各座1樓與電梯大堂同層,單位望平台通道,私隱度和景觀欠佳。加上,各座頂層沒有電梯直達,住客必須行樓梯上落一層。因此,一樓與頂層單位較其他層數單位便宜。

    景觀方面,OPQRST座部分單位面向觀塘道,雖然較近港鐵站,景觀開揚,但有車聲滋擾。BDJM座部分單位望向偉業街工業區,景觀欠佳。EFGHI座建於屋苑的中央,景觀以內園為主,光線充足,環境清幽。

    德福花園

    德福花園(圖片:WiNG,CC BY 3.0)

     

    校網資訊

    小學校網屬中階

    小學46校網屬中等,只有9間官津小學選擇,略欠地區名校。比較受歡迎的小學包括九龍灣聖若翰天主教小學和天主教柏德學校,這兩間小學派入Band 1中學的比率較高,故不少家長將其放入首三志願。

    參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》,46校網甲、乙部獲派首三志願成功率約76%,競爭不算激烈,較容易獲派至心儀小學。

     

    小學46校網 (觀塘區)
    浸信宣道會呂明才小學九龍灣聖若翰天主教小學
    迦密梁省德學校坪石天主教小學
    佛教慈敬學校聖公會九龍灣基樂小學
    佐敦谷聖若瑟天主教小學聖公會聖約翰小學
    天主教柏德學校基督教聖約教會堅樂第二小學

     

    中學校網口碑較佳

    中學校網較多知名的中學如藍田聖保祿中學、聖傑靈女子中學、順利天主教中學、聖言中學、觀塘官立中學等。2017/2018學年英文中學的學有715個,每5.7名小六生競爭一個英中學額,競爭情況溫和。不過,該區亦有較多校風欠佳的中學,所以家長在填選校表時要留意。

     

    觀塘區中學校網
    觀塘官立中學基督教聖約教會堅樂中學
    觀塘功樂官立中學寧波公學
    佛教何南金中學寧波第二中學
    中華基督教會基智中學新生命教育協會呂郭碧鳳中學
    中華基督教會蒙民偉書院天主教普照中學
    五邑司徒浩中學順利天主教中學
    香港聖公會何明華會督中學聖言中學
    香港道教聯合會青松中學聖公會基孝中學
    香港布廠商會朱石麟中學聖公會梁季彜中學
    高雷中學聖安當女書院
    觀塘瑪利諾書院聖傑靈女子中學
    梁式芝書院聖若瑟英文中學
    瑪利諾中學藍田聖保祿中學
    仁濟醫院羅陳楚思中學

     

     

    交通資訊

    港鐵站

    屋苑步行前往九龍灣站只需3至5分鐘,交通便捷。在上班時間,觀塘線較頻繁,乘客較多,九龍灣上車的居民須站立或與其他乘客擠擁,不能享受較舒適的車程。於中環或尖沙咀上班,時間只是30分鐘內,亦算便利。

    港鐵九龍灣站

     

    巴士及小巴站

    觀塘道沿線有多個巴士和專線小巴站,逾20多條巴士路線來往港九新界如旺角、尖沙咀、沙田和將軍澳,班次頻繁。

     

    過境巴士

    觀塘道設有過境巴士中途站,居民可乘坐過境巴士前往皇崗口岸,班次10 – 20分鐘一班,為中港工作的人士提供快捷選擇。不過,該站是中途站,如遇上繁忙時段,需等侯多班巴士。

    巴士、小巴及過境巴士

     

    消費休閒

    休閒設施

    屋苑不設會所,設施難與新的私人屋苑相比,只有平台花園和兒童遊樂設施。屋苑鄰近德藝會,住戶可以入會使用設施包括泳池、網球場、羽毛球場、健身中心等等,但會費較為昂貴,大部分居民需要使用附近公眾設施。

     

    社區配套

    屋苑附近設有公眾文娛消閒設施供居民使用,例如九龍灣運動場、九龍灣體育館、零碳天地、彩禧路公園等等,綠化公園和社區配套完善,能滿足居民日常的康體活動。日後待東九文化中心落成後,居民有更多消閒和娛樂選擇。

     

    購物商場

    屋苑附設德福廣場一期和二期,購物、飲食和娛樂不假外求,以化妝品,時裝,大型電器家具連鎖店和食肆為主。德福廣場露天更設有銀行、社區中心、香港城市大學專上學院和診所等等。如喜愛觀看電影,可前往剛進行全面大翻新的MCL 德福戲院,設有MX4D動感影院,為居民帶來全新的影視體驗。

    周末時,一家大小可步行數分鐘到Megobox,設有全港最大溜冰場,家長可陪子女在冰上滑行,有益身心,更可以到宜家傢俬(IKEA)四圍逛逛,享受家庭樂。

     

    街市

    買食材方面,欲方便可到超市如Marketplace或Piago,規模中等,貨品選擇多,但價錢偏貴。如果有時間,可步行8至10分鐘到牛頭角街市。規模較大,由蔬果、魚類、家禽到雜貨,全部一應俱全,價錢大眾化,所以人流較多,而街市環境尚算企理乾淨。

    德福花園附近街市

     

    食肆

    德福廣場食肆數量多,主要以大型連鎖食肆為主,提供中、西、日式等多國美食。環境企理、價錢中等,十分方便居民用膳。以下食肆較受歡迎。

     

    School Food

    地址:德福廣場一期1樓F1號舖

     

    牛角日本燒肉專門店

    地址:德福廣場二期4樓425號舖

     

    茜廊餐廳

    地址:德福廣場一期P8號舖

     

    凶宅資訊

    如考慮於德福花園置業又重視凶宅者,請留意歷史凶宅資訊和土地查冊,最好親自了解單位是否凶宅。

    德福花園凶宅資訊

     

    風水簡評

     

    錢財、健康和讀書運簡介
    錢財運看房屋財運,主要分外和內兩方面。
    例如:財星在離宮即南方,若大廈外的南方空曠或有水等,便主這大廈財旺。至於室內的南方亦是財位,若在這方位放上水種植物,養魚,水柱等,便可催動財星而加強錢財運。
    健康運一般而言,所有房屋都有二黑病星,五黃災星,以及二五兩星同宮。
    若家人經常生病,又或患上重病者,就要留意這災病位,如有風扇,養魚,暖爐和黃紅色佈置等,請盡快移去,可以改善健康運。
    讀書運飛星盤上一四兩星同宮,便是文昌位,利讀書,發名聲。
    若安排子女在文昌位讀書做功課,可增強讀書運。

     

    2004 – 2023年德福花園各座風水簡評

     

    座數錢財運健康運讀書運
    C1, C2; F1, F2; K1, K2; N1, N2; R2; S1, S2; U1, U2座
    (七座同一坐向)
    財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在艮宮東北方
    及坎宮北方和巽宮東南方
    文昌位
    在離宮南方
    G1, G2;
    I1, I2; L; P1, P2; Q1; T1, T2座
    (六座同一坐向)
    財星
    在乾宮西北方
    五黃災星
    在巽宮東南方
    及震宮東方
    文昌位
    在離宮南方
    A1,A2; E1,E2 ;H1, H2; O1,O2 ;
    R1座
    (五座同一坐向)
    財星
    在坤宮西南方
    二五災病星
    在艮宮東北方
    及坎宮北方和巽宮東南方
    文昌位
    在震宮東方
    及乾宮西北方
    B1, B2;D1, D2;J1, J2;M1, M2;
    Q2座
    (五座同一坐向)
    財星
    在兌宮西方
    五黃災星
    在巽宮東南方
    及震宮東方
    沒有文昌位

     

    溫馨提示:

    風水玄學是五行生剋的學說,並非精密科學,只供參考。

    椗光堂風水學會謹啟

     

    我們的團隊

    本網站邀得椗光堂風水學會多位資深師傅,撰寫屋苑簡介和風水簡評。

    綠楊新邨之屋苑簡介由蕭永安師傅撰寫,而風水簡評由仲謀師傅提供及金川師傅覆核。

    蕭永安

    蕭永安

    風水師

    蕭永安師傅為新一代風水師,精研陽宅風水及八字命理,對物業及金融投資亦頗有心得。

    仲謀

    仲謀

    風水師,手面相達人

    對風水命理有濃厚興趣,有幸跟隨明師學習正宗玄空風水。

    張予齊(Perry)

    張予齊(Perry)

    風水, 命理師

    將科技融入於古代術數, 喜愛研究風水命理之事物。 獲明師指引, 能巧妙運用玄空術數助人, 解決風水上的疑難。 推廣正宗的玄空風水術數,令人明瞭風水不是鬼神之說。

     

  • 找不到屋苑

    抱歉,找不到屋苑。 請修改你的搜尋條件,然後再試一次。

    Google Map Not Loaded

    Sorry, unable to load Google Maps API.