屋苑價值及風水簡介
屋苑價值及風水簡介
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  • 投資價值

    近年,香港樓市出現「不斷上升」和「越細越貴」的常態,細價樓呎價的升幅比大單位更快。過去兩年,得寶花園平均呎價升幅達約52%,跑贏大市及九龍東多個二手屋苑。

    過去兩年得寶花園樓價表現

     

    1. 受惠「起動九龍東」計劃

    2011-12年的施政報告計劃把九龍東轉型為第二個核心商業區,而近年政府積極推行「起動九龍東」計劃,鄰近九龍灣港鐵站的「三寶」,包括德福花園、淘大花園及得寶花園亦因此受惠。

    2017年,多間中資和港資地產商爭相高價投啟德地皮,其中海航系由2016年11月至2017年3月期間,投得的4幅啟德住宅地,最貴的地皮每呎樓面地價約13,600元,呎價創九龍東新高。分析預料日後樓宇呎價更可高達2萬以上。

    得寶花園鄰近啟德發展區,地皮呎價和新盤樓宇呎價將帶動九龍東屋苑呎價上升,以及九龍東高速發展,升值潛力較佳和樂觀。

    得寶花園

    得寶花園(圖片:Baycrest,CC BY-SA 2.5)

     

    2. 沙中線讓居民更便利

    沙中線的配合,讓得寶居民受惠,交通更四通八達,升值憧憬和空間不容忽視。

    沙中線將連接啟德與灣仔會展和金鐘商業區,大圍至紅磡段預計2019年通車,紅磡至金鐘段將於2021年通車。九龍灣的居民可乘坐至鑽石山轉乘沙中線,車程大幅減少。對於在港島上班的居民較為方便,如鑽石山前往金鐘的車程將由現時的22分鐘,縮減至17分鐘。

     

    3. 入場門檻低

    2018年1月,在九龍灣三寶之中,得寶花園呎價最高,過去一年升幅理想,近17%。

    以投資價值而言,得寶花園主打細單位,入場門檻低,印花稅相對較便宜,有利短線投資。加上,每月平均近10宗成交,成交尚算活躍,流通量和承接力都足夠,故近年受預算較低的投資者或年輕夫婦歡迎,升幅亦會較為理想。

     

    4. 細單位抗跌能力弱

    近年,發展商集中推出高呎價的細單位,細單位升幅驚人,若整體樓價轉勢,細單位會先受衝擊。雖然得寶花園位於市區,但是屋苑的細單位抗跌能力較弱。

    九龍灣二手私人屋苑平均實用呎價

     

    過去一年得寶花園平均呎價(2018年2月)

     

    5. 租金回報理想

    以現時平均實用呎價計算,租金每呎$39-45不等,回報率達3厘或以上。得寶花園主要供應細單位,市場租盤一直較缺乏,租賃成交比淘大和德福少,但租金呎價比二者高。

    未來九龍東核心商業區落成後,預料能吸引不少大型企業進駐和一批寫字樓租客。缺乏租盤的的情況下,相信租金升幅速度會較快。

    最近三個月得寶花園租務成交

     

    6. 間隔和各期座數景觀比較

    屋苑單位間隔分為1房和2房設計,1房單位佔整體約七成,超過九成屬呂字廳,間隔四正,方便將單位改成兩房。

    屋苑四周設有馬路,外圍單位有行車噪音,尤以鄰近觀塘道和港鐵架空路段的單位為嚴重。九龍灣三寶之中,只有得寶花園中央設有泳池,而淘大花園和德福花園則欠缺,但康體設施較少。

    另外,得寶允許住戶飼養狗隻,淘大花園則不容許。

    淘大花園各期座數景觀比較

     

    校網資訊

    1. 小學校網屬中階

    小學46校網屬中等,只有9間官津小學選擇,略欠地區名校。比較受歡迎的小學包括九龍灣聖若翰天主教小學和天主教柏德學校,這兩間小學派入Band 1中學的比率較高,故不少家長將其放入首三志願。

    參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》,46校網甲、乙部獲派首三志願成功率約76%,競爭不算激烈,較容易獲派至心儀小學。

     

    小學46校網 (觀塘區)
    浸信宣道會呂明才小學九龍灣聖若翰天主教小學
    迦密梁省德學校坪石天主教小學
    佛教慈敬學校聖公會九龍灣基樂小學
    佐敦谷聖若瑟天主教小學聖公會聖約翰小學
    天主教柏德學校基督教聖約教會堅樂第二小學

     

    2. 中學校網口碑較佳

    中學校網較多知名的中學如藍田聖保祿中學、聖傑靈女子中學、順利天主教中學、聖言中學、觀塘官立中學等。2017/2018學年英文中學的學有715個,每5.7名小六生競爭一個英中學額,競爭情況溫和。不過,該區亦有較多校風欠佳的中學,所以家長在填選校表時要留意。

    觀塘區中學校網

     

     

    交通資訊

    1. 港鐵站

    居民需經天橋步行前往九龍灣站,約6至8分鐘,距離港鐵站較淘大和德福花園遠。在上班時間,觀塘線較頻繁,乘客較多,九龍灣上車的居民須站立或與其他乘客擠擁,不能享受較舒適的車程。於中環或尖沙咀上班,時間只是30分鐘內,亦算便利。

    港鐵九龍灣站

    2. 巴士和小巴站

    屋苑鄰近牛頭角道和牛頭角巴士總站,提供多條巴士路線來往旺角、尖沙咀和美孚等多個地方,班次頻密。附近有多條專線小巴和紅色小巴線行經得寶花園,交通便捷。

     

    3. 過境巴士

    觀塘道設有過境巴士中途站,居民可乘坐過境巴士前往皇崗口岸,班次10 – 20分鐘一班,為中港工作的人士提供快捷選擇。不過,該站是中途站,如遇上繁忙時段,需等侯多班巴士。

    得寶花園巴士及小巴路線

     

    消費休閒

    1. 社區配套

    屋苑不設會所,只設平台花園和游泳池,屋苑設備不足,但居民可到附近公眾文娛消閒設施,例如彩禧路公園、佐敦谷游泳池、九龍灣運動場、九龍灣體育館、牛頭角體育館等等,綠化公園和社區配套完善,能滿足居民日常的康體活動。待東九文化中心落成後,居民有更多消閒和娛樂選擇。

     

    2. 購物商場

    得寶商場近年進行翻新,改善區內環境,商場三期被規劃成「牛下新城」,以牛頭角下邨為設計概念,裝潢懷舊,商場引入多間食肆售賣港式小食,增添賣點。

    得寶商場(TBG Mall)規模不大,商鋪選擇少,居民可步行至淘大商場或德福廣場,商鋪選擇多元化,能輕易購買生活必需品,也是假日消閑的好去處。亦可前往德福廣場乘坐專線巴士到Megobox四圍逛逛,享受家庭樂。

     

    3. 街市

    居民購買食材可到商場內的超市,雖然方便,但價錢較貴。居民亦可到牛頭角街市,規模大,由蔬果、魚類、家禽到雜貨,全部一應俱全,價錢大眾化,街市環境尚算企理乾淨。但距離牛頭角街市較遠,步程需約20分鐘。

     

    4. 食肆

    得寶商場和沿牛頭角道設有多間食肆及茶餐廳,居民也可前往淘大商場和德福商場,有眾多食肆可供選擇,可滿足居民的飲食需要。以下是得寶商場較受歡迎的食肆:

     

    一生懸麵
    地址:得寶商場地下121號舖

     

    秋月居
    地址:得寶商場地下A2舖

     

    薩莉亞意式餐廳
    地址:得寶花園商場1樓R1號舖

     

    凶宅資訊

    如考慮於得寶花園置業又重視凶宅者,請留意歷史凶宅資訊和土地查冊,最好親自了解單位是否凶宅。

    得寶花園凶宅記錄

     

    風水簡評

     

    錢財、健康和讀書運簡介
    錢財運看房屋財運,主要分外和內兩方面。
    例如:財星在離宮即南方,若大廈外的南方空曠或有水等,便主這大廈財旺。至於室內的南方亦是財位,若在這方位放上水種植物,養魚,水柱等,便可催動財星而加強錢財運。
    健康運一般而言,所有房屋都有二黑病星,五黃災星,以及二五兩星同宮。
    若家人經常生病,又或患上重病者,就要留意這災病位,如有風扇,養魚,暖爐和黃紅色佈置等,請盡快移去,可以改善健康運。
    讀書運飛星盤上一四兩星同宮,便是文昌位,利讀書,發名聲。
    若安排子女在文昌位讀書做功課,可增強讀書運。

     

    2004 – 2023年得寶花園各座風水簡評

     

    座數錢財運健康運讀書運
    A, E, F, H座
    (四座同一坐向)
    財星
    在巽宮東南方
    二五災病星
    在坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    D座財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在坎宮北方
    及巽宮東南方
    文昌位
    在離宮南方
    B,G座
    (兩座同一坐向)
    財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    C座財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在坎宮北方
    及巽宮東南方
    文昌位
    在離宮南方

     

    溫馨提示:

    風水玄學是五行生剋的學說,並非精密科學,只供參考。

     

    椗光堂風水學會謹啟

     

    我們的團隊

    本網站邀得椗光堂風水學會多位資深師傅,撰寫屋苑簡介和風水簡評。

    得寶花園之屋苑簡介由蕭永安師傅撰寫,而風水簡評由仲謀師傅提供及黃智泳師傅覆核。

    蕭永安

    蕭永安

    風水師

    蕭永安師傅為新一代風水師,精研陽宅風水及八字命理,對物業及金融投資亦頗有心得。

    仲謀

    仲謀

    風水師,手面相達人

    對風水命理有濃厚興趣,有幸跟隨明師學習正宗玄空風水。

    黃智泳

    黃智泳

    風水師

    風水學問,博大精深. 以為已經開始掌握,原來只學懂皮毛. 以為自己沒運行,當進入椗光堂學習風水時,才發覺自己運氣原來也算不太差.

     

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