屋苑價值及風水簡介
屋苑價值及風水簡介
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  • 鯉景灣

    投資價值

    鯉景灣位於港島東,鄰近太古城及西灣河站,交通方便。各座以觀、逸、怡、安為字首命名,共17座,提供約2,295個單位。區內社區設施齊備、鄰近商業中心、蘇豪東、海濱,多年來受用家歡迎。2016至2018年間,鯉景灣平均實用呎價升幅近28%,升幅顥著。

    鯉景灣平均實用呎價
    月份平均實用呎價平均實用呎價
    按月變動
    平均實用呎價
    按年變動
    2018年3月$16584-0.40%15.10%
    2018年2月$16643-2.90%13.10%
    2018年1月$171351.50%13.80%
    2017年12月$168835.40%10.80%
    2017年11月$160151.10%8.30%
    2017年10月$15840-2.80%11.50%
    2017年9月$163037.90%25.50%
    2017年8月$1511310.60%15.00%
    2017年7月$13662-16.30%7.60%
    2017年6月$16323-0.30%28.30%
    2017年5月$163658.50%33.30%
    2017年4月$150824.70%16.20%
    2017年3月$14405-2.10%N/A
    截止2018年4月2日

    西灣河及筲箕灣重建項目多,升值潛力佳

    鯉景灣鄰近西灣河及筲箕灣,該區舊樓較多,發展商積極進行舊樓收購和重建,證明發展商看好該區潛力,預料該區升值潛力佳。

     

    近年,該區由舊樓重建而成樓盤有譽東、譽都、柏匯 Parker33、以及港島‧東18等。現時,由麗新發展、市區重建局合作發展西灣河街9號正在施工;於2017年尾,恒基以14.01億元收購西灣河太祥街2號太樂樓業權,預計將重建為商住項目,以小型單位為主,總樓面超過10萬呎。

     

    加上,鯉景灣附近的太祥樓、太富樓、太順樓和太安樓,樓齡超過50年,將來或會成為被收購對象,或會增加新增值元素、提升物業地段價值而令鯉景灣樓價受惠。

     

    按年升幅較佳

    在過去一年,港島區大型屋苑之中,鯉景灣平均實用呎價按年升幅較太古城、杏花邨、康怡花園為多,有15.1%。呎價與太古城仍然有差距,因沒有高增值商廈進駐,但勝在位於西灣河港鐵站附近,鄰近商業中心、蘇豪東、海濱,生活較為便利而吸引用家流入,呎價硬淨。

    港島東區二手屋苑平均實用呎價
    屋苑註冊量
    (2018年2月)
    平均實用呎價
    (2018年2月)
    平均實用呎價
    按年變動(與2017年2月比較)
    鯉景灣4$ 1664315.10%
    杏花邨16$ 1591514.80%
    太古城34$ 1849314.20%
    康怡花園10$ 1623913.70%
    截止2018年3月計算

     

    大廈翻新及維修工程

    由於屋苑現時剛剛30年樓齡(2018年計),不排除未來會進行一次大規模翻新工程,須留意屋苑的儲備金和大廈財政狀況,以及預鬆日後的維修費用預算,動輒6位數支出。

     

    租金回報穩定

    過去一季租金介乎$35-$47/實呎,以現時平均實呎$16,584(2018年3月)計算,每呎實用租金需要$41/呎才有3%回報率。鯉景灣鄰近港鐵西灣河站,故不愁租客。

     

    間隔和景觀

    鯉景灣單位間隔分三類,包括兩房、三房一廁及三房連套房間隔,大廳及房間隔四正,實用面積介乎424呎至814呎,實用率高達83%至91%,地方見使。屋苑提供100多個連平台單位特色戶,位於各座地下至2樓,平台不入契,只有使用權。

     

    景觀方面,鯉景灣各座四圍是行車道,低層或有行車噪音。大部分單位以內園及街景為主,第1至8的A、B、G及H單位可望海景,較為優質。其中13至17座部分向鯉景灣休憩處,前方為東區走廊。

     

    噪音滋擾

    屋苑鄰近蘇豪東食肆及酒吧區,每晚營業至夜深時份,屋苑下方人流較複雜,居住環境比較吵吵鬧鬧,對低層戶難免造成滋擾。

     

    校網資訊

    小學校網

    14校網只有13間小學,是港島區第二大校網,區內較為有名的小學,包括香港嘉諾撒學校、北角循道學校、丹拿山循道學校及北角衛理小學(上午及下午校)等等。其中6所小學有宗教背景,有宗教信仰可加分。

     

    參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》,14校網甲、乙部獲派首三志願成功率約64.7%,不算容易獲派至心儀小學。

    小學14校網(東區)
    聖公會聖米迦勒小學北角循道學校
    北角衛理小學(上午)啟基學校(港島)
    北角衛理小學(下午)北角官立小學
    丹拿山循道學校北角官立小學(雲景道)
    佛教中華康山學校滬江小學
    香港嘉諾撒學校太古小學
    番禺會所華仁小學

     

    中學校網

    東區中學名校眾多,部分中學的師資、校風、學生成績都被受肯定,其中較受歡迎中學包括庇理羅士女子中學、張祝珊英文中學、香港中國婦女會中學、聖馬可中學、筲箕灣官立中學、嘉諾撒書院、港島民生書院等等。

    東區中學校網
    庇理羅士女子中學福建中學(小西灣)
    金文泰中學顯理中學
    筲箕灣東官立中學香港中國婦女會中學
    筲箕灣官立中學伊斯蘭脫維善紀念中學
    嘉諾撒書院嶺南衡怡紀念中學
    明愛柴灣馬登基金中學嶺南中學
    中華基督教會桂華山中學閩僑中學
    張祝珊英文中學衞理中學
    張振興伉儷書院港島民生書院
    中華傳道會劉永生中學寶血女子中學
    文理書院(香港)慈幼英文學校
    炮台山循道衛理中學聖公會李福慶中學
    聖貞德中學聖馬可中學

     

    交通資訊

    1. 港鐵站

    鯉景灣鄰近西灣河港鐵站,方便乘搭港鐵。「安」字閣的座數最近港鐵西灣河站,步程約5分鐘,最遠西灣河站的是「觀」字及「逸」字閣,步程約8-12分鐘。由西灣河出發,前往中環及尖沙咀等商業中心區約20分鐘內,交通方便,四通八達。

    港鐵站車程
    西灣河站<->中環站18分鐘
    西灣河站<->尖沙咀21分鐘
    西灣河站<->鰂魚涌4分鐘
    資料來源:港鐵網站

     

    1. 公共交通工具

    鯉景灣安屏閣對面及嘉亨灣有巴士站,有多線巴士及小巴前往香港島各區地點,如筲箕灣、杏花邨、海怡半島、中環等等,班次亦算密。

     

    鯉景灣旁邊是西灣河渡輪碼頭,可以坐新渡輪來往觀塘市區。

    巴士路線 專線小巴路線 
    2A灣仔北<->耀東邨65北角(堡壘街)<->東區醫院
    2X灣仔北<->筲箕灣20嘉亨灣<->柴灣(豐業街)
    82S筲箕灣廣場<->小西灣(藍灣半島)
    722中環碼頭<->耀東邨
    N8灣仔北<->杏花邨
    77筲箕灣<->田灣
    99筲箕灣<->海怡半島
    2嘉亨灣<->中環(港澳碼頭)
    14嘉亨灣<->赤柱炮台(閘口)
    720亨灣<->中環(港澳碼頭)
    720A亨灣<->金鐘(政府總部)

     

    1. 居民巴士

    除了以上公共交通,還有途經鯉景道的居民巴士,為居民提供往來服務,班次密集,十分方便,住戶可以於短時間到達九龍及新界一帶。

    途經鯉景道的居民巴士路線資料
    巴士路線服務時間
    NR17欣盛苑銅鑼灣週一至六上午繁忙時間去程
    西灣河欣盛苑週一至五下午繁忙時間回程
    NR811廣源銅鑼灣週一至六上午繁忙時間去程

     

    消費休閒

    1. 社區配套

    屋苑雖然不設會所,但附近的社區設施齊全,可彌補不足而滿足到不同住戶的需要。設施包括西灣河海濱公園、西灣河遊樂場、網球場、室內體育館、鯉景灣休憩處、香港電影資料館、鰂魚涌公園、愛秩序灣公園及西灣河文娛中心。能滿足居民的日常文娛康樂需求,為住戶帶來方便。

     

    1. 購物商場

    屋苑附近設有超市、生活家品店、便利店,方便居民購買日常所需。

     

    西灣河站一帶亦有不同的食肆、商店、商場等,而住戶如欲前往較大型購物商場如太古城中心或康怡廣場亦十分便利,貨種繁多,一應俱全。太古城中心更提供大型百貨公司、戲院、溜冰場等,是假日好去處。

     

    1. 街市

    若想購買各類餸菜及食材,可以到西灣河市政大廈街市,步程約10分鐘,購物方便,起居生活亦方便。

     

    1. 鄰近食肆

    鯉景灣鄰近蘇豪東,沿海旁一帶有多間各西式、中日泰食肆及酒吧,大部分都是面向維港,景色不錯。西灣河市政大廈亦有街市、熟食中心等,旁邊的太安樓,食肆選擇多,還有街頭小食。屋苑附近較受歡迎的食肆包括The Salted Pig和Wildfire等。

     

    凶宅資訊

    鰂魚涌鯉景灣凶宅記錄
    案發日期地址樓層
    2017/06/27鯉景灣逸華閣
    2016/11/15鯉景灣怡昌閣
    2015/07/12鯉景灣逸康閣
    2015/03/25鯉景灣逸星閣
    2013/06/08鯉景灣怡昌閣
    2013/04/08鯉景灣逸星閣
    2010/03/04鯉景灣怡昌閣
    2003/07/24鯉景灣安澤閣7
    2000/11/30鯉景灣安澤閣14

    風水簡評

     

    錢財、健康和讀書運簡介
    錢財運看房屋財運,主要分外和內兩方面。
    例如:財星在離宮即南方,若大廈外的南方空曠或有水等,便主這大廈財旺。至於室內的南方亦是財位,若在這方位放上水種植物,養魚,水柱等,便可催動財星而加強錢財運。
    健康運一般而言,所有房屋都有二黑病星,五黃災星,以及二五兩星同宮。
    若家人經常生病,又或患上重病者,就要留意這災病位,如有風扇,養魚,暖爐和黃紅色佈置等,請盡快移去,可以改善健康運。
    讀書運飛星盤上一四兩星同宮,便是文昌位,利讀書,發名聲。
    若安排子女在文昌位讀書做功課,可增強讀書運。

    2004 – 2023鯉景灣各座風水簡評

    座數錢財運健康運讀書運

    觀海閣, 觀景閣, 觀暉閣, 觀峰閣,
    逸星閣, 逸康閣, 逸榮閣, 逸華閣,
    怡茵閣, 安曉閣, 安屏閣
    (11座同一坐向)
    財星
    在離宮正南方
    二五災病星
    震宮正東方
    文昌位
    在坤宮西南方
    怡昌閣, 怡坤閣, 怡海閣, 安翠閣, 安明閣
    (5座同一坐向)
    正財星入中宮
    副財星
    在乾宮西北方

    二黑病星 在艮宮東北方
    五黃災星 在坤宮西南方
    文昌位
    在離宮南方

    安澤閣
    財星
    在乾宮西北方
    二五災病星
    震宮正東方及
    在離宮南方
    文昌位
    在巽宮東南方及
    坎宮北方

     

    溫馨提示:

    風水玄學是五行生剋的學說,並非精密科學,只供參考。

    椗光堂風水學會謹啟

     

     

    我們的團隊

    本網站邀得椗光堂風水學會多位資深師傅,撰寫屋苑簡介和風水簡評。

    鯉景灣之屋苑簡介由洪弈駿師傅撰寫及蕭永安師傅覆核,而風水簡評由張予齊師傅提供及白遨幗師傅覆核。

    Victor Hung

    Victor Hung

    風水師

    鑽研風水命理多年,擅長手面相、奇門遁甲、文王卦,易經占卜、八字、紫微斗數算命、風水等等。 善於將術數結合股票、物業投資、六合彩及賽馬,掌握高低投資機遇。

    蕭永安

    蕭永安

    風水師

    蕭永安師傅為新一代風水師,精研陽宅風水及八字命理,對物業及金融投資亦頗有心得。

    張予齊(Perry)

    張予齊(Perry)

    風水, 命理師

    將科技融入於古代術數, 喜愛研究風水命理之事物。 獲明師指引, 能巧妙運用玄空術數助人, 解決風水上的疑難。 推廣正宗的玄空風水術數,令人明瞭風水不是鬼神之說。

    白遨幗

    白遨幗

    風水師

    白遨幗師傅精通風水術數,具多年樓宇風水佈局經驗,客戶遍及太中華地區。

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