屋苑價值及風水簡介
屋苑價值及風水簡介
地圖
圖片
  • 屋苑概要

    • 屋苑共48座,是柴灣區其中一個大型屋苑
    • 屋苑自成一角,背山面海,環境優美
    • 位於港鐵港島綫杏花村站上蓋,附近亦有多條巴士及小巴綫途經
    • 屋苑設有購物商場:杏花新城
    • 屋苑附近未來沒有大型新盤供應
    • 比較港島東區其他屋苑,如太古城,過去數年樓價升幅較低
    杏花村

    杏花村全景(圖片:Wikimedia Commons User:Geographer,CC BY-SA 3.0)

     

    投資價值

    杏花邨是香港東區的大型屋苑之一,屋苑劃分為「上杏花」和「下杏花」,第1至21座為上杏花,地勢較高,建於港鐵柴灣車廠上蓋。第22至50座為下杏花,地勢較低,鄰近海邊。地鐵、巴士和小巴站、商場建於屋苑的中央位置,設計便利。

     

    過去一年,杏花邨平均實用呎價按年錄得雙位數字增長,雖然升幅較往年放緩,但仍然跟隨整體樓市以小回大漲格局增長。

    杏花邨平均實用呎價
    月份平均實用呎價平均實用呎價
    按月變動
    平均實用呎價
    按年變動
    2018年2月$ 159151.70%14.80%
    2018年1月$ 156432.30%13.00%
    2017年12月$ 15293-3.20%10.40%
    2017年11月$ 158063.80%13.30%
    2017年10月$ 15232-2.10%11.20%
    2017年9月$ 155590.90%16.50%
    2017年8月$ 154243.80%20.30%
    2017年7月$ 14853-2.80%21.50%
    2017年6月$ 152763.80%23.50%
    2017年5月$ 147101.00%21.00%
    2017年4月$ 14564-2.70%20.20%
    2017年3月$ 149758.10%31.00%
    2017年2月$ 138580.10%N/A
    截止2018年3月12日

     

    租金回報合理

    以最近平均實用呎價計算,實用租金介乎$35-$40/呎,租金回報率略低於三厘,以同區位置而言,回報尚算合理。

     

    商業價值低

    一直以來,杏花邨呎價及不上太古城及康怡花園,雖然距離港鐵站只有三站,但是杏花邨附近只有低增值工商業,沒有高增值商廈進駐,缺少一批高收入的社群,故呎價較便宜。以2018年2月計算,平均實用呎價按年增長14.8%,升幅比太古城和康怡略高少少,但是呎價仍然有差距。

    港島東區二手屋苑平均實用呎價
    屋苑註冊量
    (2018年2月)
    平均實用呎價
    (2018年2月)
    平均實用呎價
    按年變動(與2017年2月比較)
    藍灣半島6$ 1671617.20%
    杏花邨16$ 1591514.80%
    太古城34$ 1849314.20%
    康怡花園10$ 1623913.70%
    截止2018年3月計算

     

    周邊缺乏新發展

    杏花邨周邊發展已完善,未來數年沒有土地作新發展規劃,形成自成一隅的布局,所以欠缺新樓盤帶動升值的憧憬。以投資角度而言,杏花邨環境宜人,以用家為主,成交量一般,欠缺新盤升值效應,較適合自住或收租。

     

    間隔開則多元化

    「上杏花」即1至21座,單位以方廳開則,間隔四正實用。「下杏花」即22至50座,單位以方廳及鑽石廳開則,鑽石廳設露台。間隔多元化,分為兩房、三房、三房連套房及儲物房等等。

     

    「上杏花」主要提供較細的兩房單位,而「下杏花」主力提供大單位,樓價相對較高,當中兩房海景單位較為優質。屋苑單位實用面積介乎453呎至1028呎。一般實用率約83%-88%,十分實用。

     

    部分座數頂層提供複式連天台單位,內置樓梯連結兩層,佔整體單位總數不足5%,分佈在第1至21座、27座,及29至33座。

     

    若單位日後需換窗,留意大廈公契指示每戶窗框需要統一使用灰黑色。

     

    單位景觀開揚

    景觀座數
    將軍澳沿岸、鯉魚門海景第19、20、22-30、35-36、40-50座部分外圍單位
    鯉魚門郊野公園山景第1、6至8、13及15-18座向東區走廊單位

    「下杏花」第22-29、35-36、40-50座鄰近海邊,外圍單位能享有鯉魚門和將軍澳沿岸海景,第19,20及30座少部分單位亦可眺望鯉魚門一帶的海景,景觀十分開揚和優美。

     

    「上杏花」第1、6至8、13及15-18座望向東區走廊的部分單位,中低層會有行車噪音影響,而這些單位外望翠綠山景,山景開揚。其他單位的景觀以內園樓景及街景為主。

     

    鄰近海邊弊處

    鄰近海邊的屋苑,濕氣較重,潮濕天氣或會令地板、木門框變形、及牆紙脫落等,特別春天天氣較潮濕,住戶或要常開抽濕機。

     

    另外,杏花邨每逢颱風季節,受大風和水浸影響。2017年有多個強颱風襲港,杏花邨臨海多幢屋苑出現高達4層樓高巨浪沖上岸,而地庫停車場更遭海水淹沒,故臨海邊的低層單位須留意是否需要購買家居保險及汽車全保,以防有損失。

     

    環境清幽

    屋苑各座之間密度低,鄰近山邊和海邊,空氣較流通和清新。杏花邨位置偏遠,較少閒雜人等,環境比較寧靜和優美。十分適合有小朋友的家庭和退休人士生活。

     

    交通配套

    1. 港鐵站

    屋苑前往杏花邨站只需5至8分鐘步程,以第1至8座最接近港鐵站。雖然杏花邨鐵路站接近港島線的尾站,距離中環、灣仔或尖沙咀站不需半小時車程。上班時間較大機會有座位而享受舒適的車程,對於到商業中心上班的居民而言,尚算便捷。

    港鐵站車程
    杏花邨站<->中環站22分鐘
    杏花邨站<->尖沙咀25分鐘
    杏花邨站<->灣仔18分鐘
    杏花邨站<->九龍灣27分鐘
    杏花邨站<->觀塘23分鐘
    資料來源:港鐵網站

     

    2. 巴士和小巴站

    屋苑鄰近杏花邨公共運輸交匯處,提供3條巴士路線來往深水埗、灣仔和北角,路線較少,班次稀疏,而部分路線車程時間亦較長。

     

    值得留意的是,港鐵站在深夜關閉後,如沒有私家車,只有巴士線N8行駛,屋苑缺乏通宵行走的交通工具,夜歸不方便。

    巴士路線專線小巴路線
    新巴8杏花邨<->灣仔北62杏花邨<->小西灣(富怡花園)
    N8杏花邨<->灣仔北(經:銅鑼灣)62A杏花邨<->小西灣(藍灣半島)
    85小西灣(藍灣半島)<->寶馬山
    85(晚間行駛)小西灣(藍灣半島)<->北角碼頭
    118P小西灣(藍灣半島)<->深旺道

     

    3. 過境巴士

    屋苑附近欠缺過境交通工具,對於經常往來深圳的住戶十分不便,需要前往灣仔或銅鑼灣乘坐直通巴士,或須轉乘多條港鐵支線到落馬洲或羅湖。

     

    校網資訊

    小學16校網

    參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》,16校網甲乙部獲派首三志願的成功率約78%,成功率屬全港較高水平,子女容易入讀心儀小學。受歡迎小學包括中華基督教會基灣小學(愛蝶灣)、中華基督教會基灣小學、培僑小學和聖公會柴灣聖米迦勒小學等等。

    小學16校網(東區)
    慈幼學校柴灣天主教海星小學
    中華基督教會基灣小學(愛蝶灣)天主教明德學校
    東華三院李志雄紀念小學培僑小學
    勵志會梁李秀娛紀念小學聖公會柴灣聖米迦勒小學
    愛秩序灣官立小學筲箕灣官立小學
    中華基督教會基灣小學筲箕灣崇真學校
    柴灣信愛學校聖馬可小學
    香港中國婦女會丘佐榮學校救世軍韋理夫人紀念學校
    救世軍中原慈善基金學校基督教香港信義會信愛學校

     

    東區中學

    按教育局《中學一覽表》計算2017/18學年英中學額競爭情況葵青區英中學額數目有547個,全港學額來說屬於中等,每個學額有5名學童競爭,故小六生要爭入英中競爭不算激烈。

    東區中學校網
    庇理羅士女子中學福建中學(小西灣)
    金文泰中學顯理中學
    筲箕灣東官立中學香港中國婦女會中學
    筲箕灣官立中學伊斯蘭脫維善紀念中學
    嘉諾撒書院嶺南衡怡紀念中學
    明愛柴灣馬登基金中學嶺南中學
    中華基督教會桂華山中學閩僑中學
    張祝珊英文中學衞理中學
    張振興伉儷書院港島民生書院
    中華傳道會劉永生中學寶血女子中學
    文理書院(香港)慈幼英文學校
    炮台山循道衛理中學聖公會李福慶中學
    聖貞德中學聖馬可中學

    消費休閒

    1. 康樂設施

    杏花邨設有俱樂部,提供健身室、桌球室、游泳池、羽毛球場及網球場。其他設施包括兒童遊樂場、長者健體區、足球場及籃球場。「下杏花」對出為海濱長廊,住戶可到此釣魚、散步和跑步和休憩。整體設施尚算完善,能滿足居民文娛康樂所需。

     

    1. 購物商場

    港鐵站旁邊為杏花新城商場,是區內大型商場,分為東翼及西翼兩部份。設有多間食肆、運動用品店、時裝飾物店、超市、藥房和健康美容等,居民可不假外求。

     

    假日時,住戶可一家大小前往太古城中心,商場規模較大,種類選擇眾多,有較多的消閒及娛樂選擇,例如美國冒險樂園、冰上皇宮、戲院等等。

     

    1. 屋苑街市

    屋苑自設街市,規模中等,約三十多個檔位,街市環境尚算企理乾淨。檔位售賣蔬果、魚類、家禽及雜貨,全部一應俱全,居民能輕易購買新鮮食材。

     

    1. 鄰近食肆

    杏花新城商場開設多間酒樓、中、西、日式等大型連鎖食肆,用膳選擇多,但特色餐廳較少。食物質素可接受,價錢亦大眾化。食肆包括稻香酒樓、日牛涮涮鍋專門店、泰國人海南雞、元気寿司等等。

     

    譽點精緻點心

    杏花邨盛泰道100號杏花新城地下G57號舖

     

    日牛涮涮鍋專門店

    杏花邨盛泰道100號杏花新城2樓209號舖

     

    凶宅資訊

    如考慮於杏花邨置業又重視凶宅者,請留意歷史凶宅資訊和土地查冊,最好親自了解單位是否凶宅。

    杏花邨凶宅記錄
    案發日期地址樓層
    2015/12/03柴杏花邨第37座
    2014/05/25杏花邨商場G
    2013/05/23杏花邨3
    2013/04/10杏花邨商場2
    2012/02/06杏花邨第48座
    2011/08/17杏花邨第42座12
    2009/06/02杏花邨第8座對開
    2007/06/30杏花邨第18座
    2003/06/02杏花邨第13座19
    2002/05/22杏花邨第34座8
    2000/11/23杏花邨第25座
    1988/01/04杏花邨第07座18

     

    風水簡評

    錢財、健康和讀書運簡介
    錢財運看房屋財運,主要分外和內兩方面。
    例如:財星在離宮即南方,若大廈外的南方空曠或有水等,便主這大廈財旺。至於室內的南方亦是財位,若在這方位放上水種植物,養魚,水柱等,便可催動財星而加強錢財運。
    健康運一般而言,所有房屋都有二黑病星,五黃災星,以及二五兩星同宮。
    若家人經常生病,又或患上重病者,就要留意這災病位,如有風扇,養魚,暖爐和黃紅色佈置等,請盡快移去,可以改善健康運。
    讀書運飛星盤上一四兩星同宮,便是文昌位,利讀書,發名聲。
    若安排子女在文昌位讀書做功課,可增強讀書運。

     

    2004 – 2023年杏花村各座風水簡評

    座數錢財運健康運讀書運
    1, 2, 3, 4, 5, 9, 10, 11, 19, 20, 21
    (11座同一坐向)
    財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在巽宮東南方及坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    6, 7, 8, 12, 13, 15, 16, 17, 18
    (9座同一坐向
    財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在巽宮東南方及坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    22, 24, 27, 28, 31, 32, 34, 25, 37, 39, 41, 45, 46, 48, 50
    (15座同一坐向
    財星
    在坎宮北方
    二五災病星
    在巽宮東南方及坎宮北方
    文昌位
    在震宮東方及乾宮西北方
    23, 25, 26, 29, 30, 33, 36, 38, 40, 42, 43, 47, 49
    (13座同一坐向)
    財星
    在坎宮北方
    五黃災星
    在坤宮西南方
    文昌位
    在震宮東方及乾宮西北方

     

    溫馨提示:

    風水玄學是五行生剋的學說,並非精密科學,只供參考。

    椗光堂風水學會謹啟

     

    我們的團隊

    本網站邀得椗光堂風水學會多位資深師傅,撰寫屋苑簡介和風水簡評。

    杏花邨之屋苑簡介由洪弈駿師傅撰寫及蕭永安師傅覆核,而風水簡評由張予齊師傅提供仲謀師傅覆核。

    Victor Hung

    Victor Hung

    風水師

    鑽研風水命理多年,擅長手面相、奇門遁甲、文王卦,易經占卜、八字、紫微斗數算命、風水等等。 善於將術數結合股票、物業投資、六合彩及賽馬,掌握高低投資機遇。

    蕭永安

    蕭永安

    風水師

    蕭永安師傅為新一代風水師,精研陽宅風水及八字命理,對物業及金融投資亦頗有心得。

    張予齊(Perry)

    張予齊(Perry)

    風水, 命理師

    將科技融入於古代術數, 喜愛研究風水命理之事物。 獲明師指引, 能巧妙運用玄空術數助人, 解決風水上的疑難。 推廣正宗的玄空風水術數,令人明瞭風水不是鬼神之說。

    仲謀

    仲謀

    風水師,手面相達人

    對風水命理有濃厚興趣,有幸跟隨明師學習正宗玄空風水。

     

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