屋苑價值及風水簡介
屋苑價值及風水簡介
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  • 投資價值

    淘大花園走出2003年沙士陰影,過去兩年平均實用呎價由$10,400上升至現時的$14,631,兩年間升幅近41%,十分驚人,跑贏大部份九龍區的屋苑。

    過去兩年淘大花園樓價表現

     

    過去一年淘大花園平均呎價(2018年2月)

     

    1. 受惠「起動九龍東」計劃

    2011-12年的施政報告計劃把九龍東轉型為第二個核心商業區,而近年政府積極推行「起動九龍東」計劃,鄰近九龍灣港鐵站的「三寶」,包括德福花園、淘大花園及得寶花園亦因此受惠。

    2017年,多間中資和港資地產商爭相高價投啟德地皮,暫時最貴的地皮每呎樓面地價約13,600元,呎價創九龍東新高。分析預料日後樓宇呎價更可高達2萬以上。

    由於淘大花園鄰近啟德發展區,地皮的呎價將帶動屋苑呎價同步上升。淘大花園N座高層5室,實用面積255呎,2018年2月剛以490萬元售出,呎價高達19,216元。啟德發展區仍然在發展中,而港鐵九龍灣站附近的屋苑交通便利,升值潛力佳。

     

    2. 沙中線讓居民更便利

    沙中線的配合,讓淘大居民受惠,仍然存有升值憧憬和空間。

    沙中線將連接啟德與灣仔會展和金鐘商業區,大圍至紅磡段預計2019年通車,紅磡至金鐘段將於2021年通車。九龍灣的居民可乘坐至鑽石山轉乘沙中線,車程大幅減少。對於在港島上班的居民較為方便,如鑽石山前往金鐘的車程將由現時的22分鐘,縮減至17分鐘。

     

    3. 九龍灣三寶中按年升幅較大

    在九龍灣三寶之中,2018年1月淘大花園呎價屬中等,但是按年升幅最多,達17.9%。越細越貴是近年樓市一種常態,而德福花園單位面積較大,入場門檻比淘大花園和得寶花園高,所以呎價較低。

    以投資價值而言,相信細單位仍然會受資金有限的準買家歡迎,升幅會較為理想。

    九龍灣二手私人屋苑平均實用呎價

     

    4. 各期座數景觀比較

    淘大花園共4期,每期的景觀不一,以第4期屋苑景觀較理想,主要供應大單位為主,故叫價一般較高。第3期主要供應細單位,入場門檻一般較低,但是近月N座5室頂層連天台特色戶,實用255方呎,以每月16,000元租出,呎租竟高達63元。

    1期最近九龍灣港鐵站,出入交通十分便利,各單位不設窗台,實用率較高。2期前排屋苑,前方正在興建東九文化中心,又鄰近牛頭角道,受空氣、噪音和環境影響較大。

    淘大花園各期座數景觀比較

     

    5. 租金回報一般

    2018年1月,屋苑租務成交集中在第2和第3期的細單位,實用面積介乎285呎至390呎。租務成交平穩,租金介乎$35-44呎,細單位租金的叫價較高。如投資用作收租,回報不算高。

    2018年1月淘大花園租務成交

     

    6. 受東九文化中心地盤影響

    東九文化中心預計於2020年中落成,雖然樓層不高,對低層單位的景觀不會構成太大影響,但是現時第1和2期屋苑受空氣、噪音和環境影響較大,如考慮置業的準買家或租客須留意。

    東九文化中心落成後,能為附近居民提供更多文藝、休憩和娛樂好去處,鄰近的優勢將便利淘大花園的居民。

     

    校網資訊

    1. 小學校網屬中階

    小學46校網屬中等,只有9間官津小學選擇,略欠地區名校,比較受歡迎的小學包括九龍灣聖若翰天主教小學和天主教柏德學校,這兩間小學派入Band 1中學的比率較高,故不少家長將其放入首三志願。

    參考教育局公布的《2016年度小一入學報告書》,46校網甲、乙部獲派首三志願成功率約76%,競爭不算激烈,較容易獲派至心儀小學。

     

    小學46校網 (觀塘區)
    浸信宣道會呂明才小學九龍灣聖若翰天主教小學
    迦密梁省德學校坪石天主教小學
    佛教慈敬學校聖公會九龍灣基樂小學
    佐敦谷聖若瑟天主教小學聖公會聖約翰小學
    天主教柏德學校基督教聖約教會堅樂第二小學

     

    2. 中學校網口碑較佳

    中學校網較多知名的中學如藍田聖保祿中學、聖傑靈女子中學、順利天主教中學、聖言中學、觀塘官立中學等,2017/2018學年英文中學的學有715個,每5.7名小六生競爭一個英中學額,競爭情況溫和。不過,該區亦有較多校風欠佳的中學,所以家長在填選校表時要留意。

    觀塘區中學校網

     

    交通資訊

    1. 港鐵站

    屋苑距離九龍灣鐵路站只有5至8分鐘步程,交通便利。在上班時間,觀塘線較頻繁,乘客較多,九龍灣上車的居民須站立或與其他乘客擠擁,不能享受較舒適的車程。於中環或尖沙咀上班,時間只是30分鐘內,亦算十分便利。

    港鐵九龍灣站

     

    2. 巴士和小巴站

    屋苑鄰近牛頭角道和牛頭角巴士總站,提供多條巴士路線來往旺角、尖沙咀和美孚等多個地方,班次頻密。居民亦可前往九龍灣鐵路站下方的觀塘道乘坐巴士,選擇多,班次十分頻繁。

     

    3. 過境巴士

    觀塘道附近設有過境巴士中途站,居民可乘坐巴士前往皇崗口岸,班次10 – 20分鐘一班,為中港工作的人士提供快捷選擇。不過,該站是中途站,如遇上繁忙時段,需等侯多班巴士。

     

    淘大花園巴士及小巴路線

     

    消費休閒

    1. 社區配套

    雖然屋苑不設會所,但是有足夠的綠化公園和公眾文娛消閒設施供居民使用,例如佐敦谷遊樂場及游泳池、振華道體育館、牛頭角體育館、彩禧路公園、彩榮路公園、彩霞道休憩處等等。社區配套完善,日後待屋苑前方的東九文化中心落成後,居民有更多消閒和娛樂。

     

    2. 購物商場

    屋苑設有淘大商場,樓高三層,商鋪類別多元化,包括服飾店、電器店、鐘錶配飾店、書店、超市及精品店等。娛樂方面,商場設有保齡球和影院,露天廣場亦不定期舉行表演或活動,讓居民有較多的購物、娛樂和飲食選擇。

    距離德福廣場只是數分鐘步程,商鋪以化妝品,衣服手飾,家品電器和食肆為主。一家大小周末可以到商場逛逛和購物。如喜愛觀看電影,可前往剛進行全面大翻新的MCL 德福戲院,設有MX4D動感影院,為觀眾帶來不一樣的影視體驗。

     

    3. 牛頭角街市

    屋苑鄰近牛頭角街市,規模大,舊式的設計比現時新街市更有人情味。由蔬果、魚類、家禽到雜貨,全部一應俱全,選擇多,價錢大眾化,所以人山人海,而街市環境尚算企理乾淨。居民由淘大前往此處只是數分鐘,方便居民購買生活食材。

     

    4. 鄰近食肆

    淘大商場開設中、西、日式等特色食肆,用膳選擇多,食物質素不錯,價錢亦大眾化。較受歡迎的食肆包括XOXO Café Lab、上海婆婆、吉豚屋吉列豬扒專門店、金滿堂甜品和愛家素食等等。

     

    XOXO Café Lab
    地址:淘大商場三期2樓S174-175號舖

     

    上海婆婆
    地址:淘大商場地下G143-162號舖

     

    吉豚屋吉列豬扒專門店
    地址:淘大商場三期地下G286-288號舖

     

    凶宅資訊

    淘大花園凶宅記錄

     

    風水簡評

     

    錢財、健康和讀書運簡介
    錢財運看房屋財運,主要分外和內兩方面。
    例如:財星在離宮即南方,若大廈外的南方空曠或有水等,便主這大廈財旺。至於室內的南方亦是財位,若在這方位放上水種植物,養魚,水柱等,便可催動財星而加強錢財運。
    健康運一般而言,所有房屋都有二黑病星,五黃災星,以及二五兩星同宮。
    若家人經常生病,又或患上重病者,就要留意這災病位,如有風扇,養魚,暖爐和黃紅色佈置等,請盡快移去,可以改善健康運。
    讀書運飛星盤上一四兩星同宮,便是文昌位,利讀書,發名聲。
    若安排子女在文昌位讀書做功課,可增強讀書運。

     

    2004 – 2023年淘大花園各座風水簡評

     

    座數錢財運健康運讀書運
    A B E F座
    (四座同一坐向)
    財星
    在艮宮東北方
    五黃災星
    在坤宮西南方及
    離宮正南方
    文昌位
    在巽宮東南方
    C D座
    (兩座同一坐向)
    財星
    在巽宮東南方
    二五災病星
    在坤宮西南方
    副文昌位
    在震宮東方及離宮南方
    G座財星
    在乾宮西北方
    五黃災星
    在坤宮西南方及
    離宮正南方
    文昌位
    在巽宮東南方
    H座財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    副文昌位
    艮宮東北方
    I J K座
    (三座同一坐向)
    財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在巽宮東南方及
    坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    L座財星
    在巽宮東南方
    二五災病星
    在坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    副文昌位
    艮宮東北方
    M N O座
    (三座同一坐向)
    財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在巽宮東南方及
    坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    P座財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    副文昌位
    艮宮東北方
    Q R座
    (兩座同一坐向)
    財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在巽宮東南方及
    坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    S座財星
    在兌宮西方
    二五災病星
    在坎宮北方
    文昌位
    在離宮南方
    副文昌位
    艮宮東北方

     

    溫馨提示:

    風水玄學是五行生剋的學說,並非精密科學,只供參考。

    椗光堂風水學會謹啟

     

    我們的團隊

    本網站邀得椗光堂風水學會多位資深師傅,撰寫屋苑簡介和風水簡評。

    淘大花園之屋苑簡介由蕭永安師傅撰寫,而風水簡評由仲謀師傅提供及金川師傅覆核。

    蕭永安

    蕭永安

    風水師

    蕭永安師傅為新一代風水師,精研陽宅風水及八字命理,對物業及金融投資亦頗有心得。

    仲謀

    仲謀

    風水師,手面相達人

    對風水命理有濃厚興趣,有幸跟隨明師學習正宗玄空風水。

    張予齊(Perry)

    張予齊(Perry)

    風水, 命理師

    將科技融入於古代術數, 喜愛研究風水命理之事物。 獲明師指引, 能巧妙運用玄空術數助人, 解決風水上的疑難。 推廣正宗的玄空風水術數,令人明瞭風水不是鬼神之說。

     

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