樓宇買賣有很多術語,這次為大家介紹「踢契」,談談常見的踢契理由。

 

踢契是甚麼

踢契是指物業買方在簽訂臨時買賣協議或買賣合約後,拒絕完成交易。

其中一種常見的踢契理由,是買方簽訂臨約或正式買賣合約後,發現賣方隱瞞了重要資料,並覺得被矇騙。由於這些資料極為重要,例如會影響業權,故買方希望以此為理由不進行交易。

 

業權問題

例如,買方發現業權有問題。原因可能是業權文件不齊全,可能賣方根本不是真正的業主。

在法律上,賣方必須提交(Give)並證明(Show)其物業的業權為良好及在市場上可被接納的 (Good and Marketable)。如有對業權有任何疑問,買方應在簽約前向賣方查詢。如果賣方沒有適當地答覆買方提出的合理查詢,買方有機會視賣方沒有履行證明業權的責任。

除了向賣方查詢,為保障自己利益,買家在簽臨約及正式買賣合約前,亦應先查閱土地登記冊,確保賣方名字與登記冊上的業權人相同。

 

違例建築物

另一種常見的情況,是物業曾有改動。一般而言,涉及私人物業的改動需要獲得屋宇署批准。如果物業的改動需要得到批准而卻沒有,該改動有機會構成違例建築(Unauthorized Building Works)。屋宇署有權對違例建築採取行動,例如發出清拆令。

買方要留意,即使土地登記冊上沒有未解除的法定命令,並不代表該物業一定沒有違例建築,因為屋宇署可能未對該違例建築採取行動,或者該違例建築並未被發現。買方應向賣方查詢物業有否未經批准的改建、加建或改變用途。如賣方沒有如實告知,買方或可以此作為踢契理由。

不少買家往往為求盡快購入物業,在未視察物業的情況下便簽訂合約。有時賣方亦會要求在臨約上訂明以「現狀」出售物業,並不保證物業的改動符合法例要求,而買方接受物業內的改建。在這些情況下,買方要加倍留意。如果買方是在知情的情況下購入物業,未必可以因為違例建築而踢契。

 

凶宅

很多買家都十分重視物業是否「凶宅」,因為既不能住得安心,物業估值更可能偏低,甚至影響銀行承按。

過去曾有不少凶宅踢契個案,法庭的判決迥異,視乎交易的細節。一般而言,如果買方曾向賣方詢問,但賣方隱瞞事實,有可能構成踢契的理由。然而,法律上沒有「凶宅」的定義,買方查詢時要特別小心。

另外亦曾有案例,買方向代理查詢物業是否凶宅,但代理在過程中出錯。由於沒有證據顯示賣方刻意隱瞞,故法庭裁定買家無權取消交易(案件編號:HCA3775/01)。事件中代理需承擔因其疏忽而引致買方的損失。

 

由於買賣物業涉及的法律問題眾多,如有疑問,應咨詢法律意見。

 

彼德

彼德

風水命理、建築專業

彼德是建築專業人士,鑽研風水命理多年。以建築工程設計經驗,配合風水知識,提供選屋及風水佈局建議。